SHS Delft heeft de PropertyNL Re-Use Award gewonnen, waarmee het niet alleen zichzelf in de schijnwerpers zet, maar ook de aanzienlijke leegstand van panden in Nederland aan de kaak stelt. Ondanks de groeiende vraag naar betaalbare woningen staat er maar liefst 18 miljoen m² aan vastgoed leeg in het land. In Den Haag alleen zijn er al 20.000 leegstaande panden, meldt Nieuws Impuls.
SHS (Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting) Delft, gerund door studenten, richt zich op het tijdelijk herbestemmen van leegstaande panden voor studentenhuisvesting. Het bedrijf is gestart in 2011 met het zusterhuis van GGZ Delfland aan Aan ’t Verlaat. Voorzitter Julius Boerefijn en secretaris Cas van Buuren vertellen over de activiteiten van SHS. Boerefijn is master-student Bouwkunde aan de TU Delft, terwijl Van Buuren Bouwkunde heeft gestudeerd aan de Haagse Hogeschool. Het huidige bestuur bestaat naast hen uit Isa Sarfaty, derdejaars student Bouwkunde, Janne van Zaale, bachelor Bouwkunde, en Sylvie van den Elzen, masterstudent Stedenbouwkunde.
Opeenvolgende besturen
Een Delftse wethouder zocht studenten van de TU Delft om het zusterhuis van GGZ Delfland geschikt te maken voor tijdelijk hergebruik, wat leidde tot de oprichting van SHS Delft in 2011. Studenten wonen nog steeds in het pand, dat in 2015 werd opgeleverd. Een halfjaar later werd ook de laagbouw op hetzelfde terrein geschikt gemaakt voor bewoning. In totaal heeft SHS op deze locatie in elf jaar tijd 276 kamers herontwikkeld, met een conservatieve schatting van meer dan € 10 miljoen aan woonvergoedingen, volgens PropertyNL.
Gedurende de jaren heeft SHS meerdere projecten gerealiseerd, aangestuurd door diverse besturen met wisselende samenstellingen. Naast de initiatieven aan Aan ’t Verlaat heeft SHS in 2018 ook Abtswoude Bloeit! in Delft gerealiseerd en recentelijk in 2024 panden aan de Polakweg in Rijswijk opgepakt. Project Abtswoude Bloeit! betrof een voormalig verzorgingstehuis dat niet meer voldeed; na renovatie zijn er 143 kamers beschikbaar voor studenten, economisch daklozen, ouderen en Oekraïense vluchtelingen.
Zoektocht
Het project aan de Polakweg in Rijswijk ontstond toen SHS ontdekte dat het pand leegstond. Aanvankelijk was het gericht op de kantoorpanden op Polakweg 21-23, maar de gemeente Rijswijk zag potentie in een breder plan dat ook andere nabijgelegen gebouwen omvatte. Nu zijn er voor tien jaar 350 kamers beschikbaar op 12.221 m².
SHS Delft blijft op zoek naar nieuwe projecten. De bestuursleden krijgen tips, verkennen de omgeving en zoeken online. Hun zoekgebied is niet alleen Delft, maar ook omliggende steden zoals Rijswijk, Den Haag en Rotterdam, waar ze waardevolle contacten hebben. Het betreden van andere regio’s zou een grotere uitdaging zijn zonder een bestaand netwerk.
Wanneer een geschikt pand is gevonden, wordt de haalbaarheid onderzocht en of de eigenaar interesse heeft in samenwerking. Van Buuren merkt op: ‘Soms is een pand maar half verhuurd, maar blijft de eigenaar toch geïnteresseerd in een status quo.’ Zelfs wanneer er interesse in het pand is, kan een eigenaar eerst andere opties afwegen.
Financiële haalbaarheid
De financiële haalbaarheid is cruciaal bij de start van een nieuw project, zoals Van Buuren uitlegt. SHS Delft neemt geen financieel risico; dit ligt bij private investeerders. Ten aanzien van het project Aan ’t Verlaat huurt de investeerder van GGZ Delfland. Voor Abtswoude betaalt een investeerder een vergoeding aan eigenaar Pieter van Foreest. Bij de Polakweg hebben de pandeigenaren geïnvesteerd en recupereren ze hun kosten via de huuropbrengsten. Externe beheerders beheren de huurinning en het onderhoud van alle panden.
SHS ontving in het begin subsidies, maar draait nu break-even. De student-bestuursleden ontvangen een vergoeding uit de huuropbrengsten en bouwen ervaring op die zij later op hun CV kunnen zetten door zich een jaar uit te schrijven van hun studie.
Een grote familie
De huidige en voormalige bestuursleden van SHS vormen samen een uitgebreide app-groep, waarin veel kennis en ervaring over projecten circuleert. Veel oud-bestuursleden zijn nu werkzaam als architect of bouwkundig adviseur en blijven actief betrokken. Na hun bestuurstermijn blijven ze een jaar in de adviesraad. Daarnaast is er een formele raad van toezicht bestaande uit vijf professionals uit de sector. Boerefijn verwoordt het als: ‘Zij hebben een controlerende en coachende rol.’
Het bestuur hanteert een ‘dakpanconstructie’, waarbij bestuursleden slechts een jaar blijven. In september en februari verandert de helft van het bestuur. Boerefijn legt uit: ‘Een van onze taken is het werven en inwerken van nieuwe leden.’ In de eerste zes maanden leert een nieuw bestuurslid over de lopende projecten; in het tweede halfjaar delen ze deze kennis met hun opvolgers. Kennisoverdracht is cruciaal, met elk project dat een ‘procesboek’ heeft waarin alles wordt gedocumenteerd.
Speld in de hooiberg
In Utrecht en Eindhoven zijn soortgelijke initiatieven voor tijdelijke huisvesting actief. In Utrecht is er de Stichting Tijdelijk Wonen, en in Eindhoven runt studentenorganisatie Eindje bouwen, waarmee SHS Delft samenwerkt en kennis deelt.
SHS Delft heeft momenteel vijftig potentiële projecten in de planning, al is het onbekend of en wanneer hieraan gewerkt kan worden. Boerefijn stelt: ‘Het is altijd onvoorspelbaar. Bij tien panden hebben we aanvragen uitstaan; er is serieus interesse in één daarvan, maar het is de spreekwoordelijke speld in de hooiberg. We zullen zien wat de uitkomst is.’
