De verhuur en verkoop van kleine bedrijfsunits in Nederland wordt steeds moeizamer, terwijl er nog steeds veel bouwplannen liggen, zo blijkt uit een analyse van NVM Business. Het gemiddelde oppervlak van deze units is gedaald van 128 m² tussen 2000 en 2010 naar 103 m² van 2020 tot 2024, wat risico op leegstand met zich meebrengt, meldt Nieuws Impuls.
Jan Pieter Woerekom van NVM Business makelaar Rozenhage, actief in de regio Tiel, wijst erop dat de vraag naar kleine bedrijfsunits nog steeds aanwezig is, maar dat deze lager is dan voorheen. “Het kost meer moeite om deze units te verhuren of te verkopen, toch zien we dat er nog altijd veel bedrijfsverzamelgebouwen bijkomen,” zegt hij.
Lage rente
De groei in het aantal kleine bedrijfsunits is gerelateerd aan de stijging van het aantal kleine bedrijven. Volgens het CBS zijn er in de afgelopen tien jaar meer dan 600.000 zzp’ers bijgekomen. Tijdens de coronaperiode nam de vraag verder toe door de opkomst van webshops. Voor veel zzp’ers en kleine MKB’ers zijn deze units ideaal, aangezien ze een combinatie van werkplaats, magazijn en kantoor bieden.
Ontwikkelaars konden nieuwe projecten eenvoudig financieren door de lage rente tot 2022. In veel gevallen was bankfinanciering niet eens nodig, omdat de meeste units voorafgaand aan de bouw al verkocht werden aan relaties van de bouwer, waardoor de bouw al was voorgefinancierd.
Kopers van de units verkochten de ruimtes vaak door aan eindgebruikers of beleggers. De extreem lage rente gaf beleggers ook kansen op een hoog rendement, waardoor velen in kleine bedrijfsunits investeerden.
Aantrekkelijk
Bedrijfsverzamelgebouwen zijn aantrekkelijk voor marktpartijen vanwege de hoge opbrengst per vierkante meter. In deze units kan de verhuurbare ruimte door verlaagde vloeren soms verdubbelen. Bovendien wordt de beschikbare grond optimaal benut, in tegenstelling tot reguliere bedrijfsruimten die meer buitenruimte vereisen.
Daarnaast zijn deze gebouwen snel en relatief goedkoop te bouwen doordat de bouweisen doorgaans laag zijn, wat kan leiden tot problemen zoals brandveiligheid of vroegtijdige lekkages. Gemeenten hebben ook weinig regels voor bedrijfsverzamelgebouwen, wat extra controle en handhaving bemoeilijkt.
Steeds kleiner
Uit gegevens van NVM Business en Brainbay blijkt dat er tussen 2020 en 2024 ongeveer 2,2 miljoen m² aan kleine bedrijfsunits is gebouwd, een stijging van 249 procent ten opzichte van de voorgaande vijf jaar. Tegelijkertijd wordt de gemiddelde unit steeds kleiner: van 128 m² tussen 2000 en 2010 naar slechts 103 m² in de huidige periode, wat samenhangt met stijgende vastgoedprijzen.
In de knel
De groei van bedrijfsverzamelgebouwen leidt tot problemen voor andere bedrijven die willen uitbreiden, aangezien ontwikkelaars vaak meer kunnen bieden voor bouwkavels. Woerekom merkt op dat bestaande bedrijfspanden vaak worden opgekocht door ontwikkelaars, wat het voor andere bedrijven moeilijk maakt om uit te breiden.
Bovendien draagt het type gebruiker van bedrijfsunits niet altijd bij aan de lokale economie, aangezien veel bedrijven zich ook buiten een bedrijventerrein zouden kunnen vestigen.
Water bij de wijn
Naar verluidt komt er een keerpunt in zicht. Verschillende makelaars van NVM Business zien dat de verhuur en verkoop van bedrijfsunits steeds uitdagender wordt. Het aanbod van units tussen 100 en 300 m² is in twee jaar met 30% gestegen, terwijl het aanbod van micro-units zelfs verdubbeld is.
Woerekom stelt dat beleggers steeds vaker concessies moeten doen, zoals het verlagen van huurprijzen en het sluiten van kortere huurcontracten. Met een ruimer aanbod wordt de verkoop aan beleggers moeilijker, waardoor kopers soms hun vraagprijs tot op het niveau van de kostprijs moeten verlagen.
Veel kleine beleggers, die hun woningen hebben verkocht vanwege strengere fiscale regels, investeren nu in bedrijfsunits, maar dit kan leiden tot het onderschatten van risico’s. Investeren in bedrijfsruimten vereist kennis, geduld en een sterk netwerk, benadrukt Woerekom.
