Brancheorganisaties hebben de urgentie benadrukt van het stabiliseren van het investeringsklimaat voor de middenhuur, na de publicatie van het onderzoek ‘Investeringsklimaat Middenhuur’, uitgevoerd in opdracht van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en Financiën. Zij pleiten voor versoepeling van regelgeving, fiscale verlichting en het beëindigen van de stapeling van lokale en nationale eisen om de daling van de middenhuurvoorraad te stoppen en nieuwbouw financieel haalbaar te maken. ‘Huishoudens met een middeninkomen blijven anders tevergeefs wachten op een passende woning’, meldt Nieuws Impuls.
Krimp onderschat
Het onderzoek, uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek, toont aan dat private investeerders nog steeds veel belangstelling hebben voor het middenhuursegment. Echter, de haalbaarheid van middenhuurprojecten staat sinds 2022 onder druk door stijgende rentes, de Wet betaalbare huur, talrijke beleidswijzigingen en een verhoogde belastingdruk. Brancheorganisaties wijzen erop dat de onzekerheid over lokale en landelijke regelgeving al vóór 2022 een aanzienlijk effect heeft gehad op het vertrouwen in het investeringsklimaat.
SEO voorspelt dat zonder beleidswijzigingen het aandeel middenhuurwoningen in de komende tien jaar met zo’n 30% zal afnemen. Volgens de brancheorganisaties wordt de verkoopgolf van bestaande huurwoningen onderschat, aangezien het rapport zich voornamelijk richt op bedrijfsmatige en institutionele verhuurders, terwijl de verkoop vooral plaatsvindt bij particuliere investeerders.
Investeerders zien zich gedwongen sociale en middenhuurwoningen te verkopen door de opeenstapeling van regelgeving en fiscale druk. ‘Deze woningen worden verlieslatend of leveren onvoldoende rendement op om te voldoen aan de eisen van bijvoorbeeld pensioenfondsen.’
Haalbaarheid overschat
Brancheorganisaties vinden de inschatting van SEO over de financiële haalbaarheid van nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment te optimistisch. De onderzoekers concluderen dat vooral kleinere appartementen binnen dit segment nog rendabel zijn om te bouwen. Ze wijzen erop dat hogere eisen op het gebied van oppervlakte, betaalbaarheid en instandhoudingstermijnen een obstakel kunnen vormen, maar vermelden niet dat gemeenten deze eisen ook daadwerkelijk stellen. NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang wijzen erop dat nieuwbouwprojecten vaak hierdoor vastlopen of dat huurwoningen worden omgezet naar betaalbare koopwoningen om de haalbaarheid te vergroten.
Fiscale beleidsopties
Volgens NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang is de beoordeling van de voorgestelde beleidsopties door SEO zeer beperkt. ‘Zo besteedt het onderzoek geen aandacht aan de positieve effecten voor de woningmarkt van belastingverlaging in box 3, terwijl het erkent dat particuliere verhuurders door het huidige box 3-beleid structureel verlies lijden op de verhuur van woningen.’
Bij de evaluatie van fiscale verbeteringsmaatregelen, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting, het versoepelen van renteaftrekbeperkingen en het invoeren van een REIT-regime, negeert het onderzoek de positieve effecten voor de staatskas van extra btw- en loonbelastinginkomsten uit nieuwbouwprojecten, aldus de betrokken organisaties.
Bovendien bekritiseren zij de in het rapport voorgestelde maatregel om het uitponden van huurwoningen onaantrekkelijker te maken door de belasting op koopwoningen te verhogen. ‘Deze maatregel maakt, zoals het onderzoek ook aangeeft, het nog moeilijker om koopwoningen rendabel te bouwen, zonder dat het rendement op huurwoningen verbetert. Dit leidt alleen maar tot minder haalbare nieuwbouwprojecten.’
