De VVD heeft de hypotheekrenteaftrek weten te behouden in het akkoord voor de minderheidscoalitie. Het Centraal Planbureau (CPB) verwijst echter naar de noodzaak om de kansen op de vastgelopen woningmarkt voor outsiders te vergroten en de voordelen voor insiders, zoals renteaftrek, te beperken, meldt Nieuws Impuls.
Volgens het CPB vereist het bouwen aan een beter Nederland een politiek beleid dat sectoroverschrijdend is en duidelijke keuzes maakt. In hun rapport Perspectief op de woningmarkt onderstrepen ze dat maatregelen in één segment invloed hebben op andere delen van de woningmarkt. De publicatie is bedoeld om de politiek te ondersteunen in het aanpakken van de woningnood en de gebrekkige doorstroming: ‘Ondanks brede maatschappelijke bezorgdheid blijft het moeilijk voor beleidsmakers om deze problemen op te lossen.’ Het CPB doet vier aanbevelingen.
Huur- en koopmarkt integraal beschouwen
Allereerst moet de woningmarkt als totaalbeeld worden bekeken. ‘De positie van huishoudens op de woningmarkt hangt sterk samen met hun toegang tot sociale huur, vrije huur en koop. Deze sectoren beïnvloeden elkaar: wie binnenkomt in een gereguleerd of gesubsidieerd segment kan op de woningladder stijgen, maar anderen komen hierdoor onbedoeld in de knel. De Wet betaalbare huur leidt bijvoorbeeld tot een vermindering van het aantal huurwoningen, wat ook huishoudens schaadt die geen woning kunnen kopen. Effectief woningmarktbeleid vereist derhalve een sectoroverstijgende benadering.’
Steun voor insiders afbouwen
Bovendien is het CPB kritisch over overheidssteun aan woningzoekenden en andere doelgroepen. ‘Dit vraagt niet automatisch om nieuwe steunmaatregelen. Extra ondersteuning vergroot de vraag naar de schaarse woonruimte en verhoogt de druk op de markt. Aangezien veel insiders al profiteren van voordelen, ligt het voor de hand deze af te bouwen. Dit verbetert de kansen van outsiders en vermindert de krapte.’ Concreet richt het CPB zich op het verlagen van de hypotheekrenteaftrek en het verhogen van het eigenwoningforfait.
Een insidervoordeel is ook de lage huur die hogere inkomens betaal voor sociale huursector. Dit is in feite een subsidie: ‘Voor huishoudens met een laag inkomen is dit het doel, maar voor huishoudens met een hoger inkomen niet.’
Betaalbaar bouwen
Het CPB stelt dat overheidssubsidies kunnen worden ingezet voor betaalbaar bouwen, ook binnenstedelijk. ‘Het is gemakkelijker om betaalbare woningen buiten de stad te realiseren dan binnen. Lagere inkomens vinden daardoor wel woningen, maar vaak op minder gunstige locaties. Steden worden zo minder toegankelijk voor lagere inkomens. Met overheidssubsidie kunnen er echter ook betaalbare woningen op aantrekkelijke, binnenstedelijke locaties gebouwd worden.’ Het CPB plaatst echter een kanttekening bij deze optie, aangezien subsidiëring de vraag naar stedelijke woonruimte kan aanwakkeren.
Flexibeler worden
De woningmarkt zou sneller moeten reageren op toekomstige woningtekorten door kortere procedures, aanpasbare bouwplannen en stabiel beleid. ‘De woningvraag verandert sneller dan het aanbod en is vaak moeilijk te voorspellen. Flexibiliteit is cruciaal vanwege de onzekerheid in demografische ontwikkelingen.’
Geldschieters zat, mits de huur hoog genoeg is
Het rapport behandelt ook de financiering van nieuwbouw. Het CPB signaleert dat er voor huurwoningen in de vrije sector vrijwel onbeperkt kapitaal beschikbaar is op internationale kapitaalmarkten. Geldschieters stappen echter alleen in als het rendement vergelijkbaar of hoger is dan andere investeringen met vergelijkbaar risico. ‘Het beperken van de huurprijzen resulteert dus in minder financiering en daarmee in een lager aanbod van nieuwe huurwoningen. Aan de andere kant is op de internationale kapitaalmarkten voldoende geld beschikbaar, zodat bij voldoende hoge huurprijzen er altijd geldschieters gevonden kunnen worden.’
Het CPB ziet een spanningsveld tussen de omvang van de corporatiesector en de huurprijs van corporatiewoningen die lager zijn dan de marktprijs. ‘Hogere huurinkomsten zorgen voor meer financieringsruimte en daarmee voor meer nieuwbouw. Deze uitruil leidt tot twee uitersten: een kleine corporatiesector met lage huren voor de kwetsbaarste huishoudens of een grote, breed toegankelijke corporatiesector, waar de huren niet veel lager zijn dan in de vrije sector. Uiteraard kan er ook voor een model hiertussen gekozen worden. Overheidssteun kan deze spanning verminderen door het rendement voor corporaties te verbeteren.’
