SynVest heeft aangekondigd de uitkering van het voorschotdividend voor participanten in het German Real Estate Fund te stopzetten, meldt Nieuws Impuls. Deze beslissing, die op 1 juni 2025 ingaat, is het gevolg van aanhoudende druk op de resultaten door externe factoren. Daardoor kan het fonds de voorschotuitkeringen niet langer voortzetten tot het eerste kwartaal van 2026.
Huren niet verhoogd
De rendementen van het fonds lijden onder de krimpende Duitse economie, die de afgelopen drie jaar terugloopt. Dit heeft geleid tot situaties waarin huurverhogingen, zelfs wanneer contractueel toegestaan, niet zijn doorgevoerd. Vooral in de retailsector kunnen huurders vaak geen hogere huren betalen. Om leegstand te voorkomen, worden huur- en servicekostenverhogingen soms bewust niet gefactureerd, een strategische afweging binnen het fondsbeheer gericht op het behouden van bezettingsgraden en huurinkomsten op de lange termijn.
In Duitsland kunnen inflatiecorrecties pas worden geïmplementeerd na een inflatiestijging van minimaal 10% sinds de laatst doorgevoerde aanpassing. Bovendien maken veel huurcontracten met grote winkelketens gebruik van een beperking, waarbij slechts 70% tot 75% van de vastgestelde inflatiecorrectie mag worden doorberekend. Dit veroorzaakt een tragere stijging van de huuropbrengsten in vergelijking met de kosten, wat een negatieve invloed heeft op het fondsresultaat, terwijl de kosten voor beheer, onderhoud en exploitatie wel zijn gestegen door de inflatie.
Investeringen voor eigen rekening
SynVest heeft aanzienlijke investeringen in het vastgoed uitgevoerd om waardecreatie te stimuleren, leegstand te verlagen en de verhuurbaarheid te verbeteren. Deze uitgaven zijn gefinancierd met eigen middelen in plaats van bancaire leningen, vanwege factoren zoals de omvang van projecten, financieringstermijnen en ongunstige rentecondities. Dit betreft onder andere de verbouwing van een winkelcentrum in Seelze en een zorgcomplex in Solingen.
Een andere impactvolle factor is de nieuwe wetgeving die per 1 januari 2024 van kracht wordt, met strengere eisen voor zowel nieuwbouw als bestaande gebouwen om de energietransitie te versnellen en klimaatdoelstellingen te bereiken. De wetgeving richt zich op het afschaffen van aardgas, verduurzamingseisen bij eigendomsoverdracht en strengere eisen voor utiliteitsbouw.
Hoop op hogere taxatie
SynVest is optimistisch over de mogelijkheid om huurprijzen in de nabije toekomst te verhogen en verwacht positieve effecten van een hervormingspakket van de Duitse regering dat de economie moet stimuleren. Het fonds werkt ondertussen aan het verminderen van leegstand, waarbij de leegstand in april 9,2% bedroeg, maar in juni is teruggedrongen tot 8,5%. SynVest hoopt dat aan het einde van het jaar hogere taxaties van de vastgoedportefeuille mogelijk zijn door de gerealiseerde verbouwingen en verbeteringen, wat zou kunnen leiden tot een stijging van de intrinsieke waarde en de koers van het fonds. Grotere onderhoudswerkzaamheden en verbouwingen worden voorlopig echter uitgesteld.
Trage trajecten
Er vinden gesprekken plaats met Duitse banken over de herfinanciering van bestaande leningen op meerdere objecten binnen de portefeuille. De verkoop van vastgoed, die liquiditeit oplevert, verloopt traag en bureaucratisch in Duitsland. Na overeenstemming over een verkoop hebben kopers doorgaans drie tot vier maanden nodig om financiering bij hun bank te regelen, gevolgd door gemiddeld acht weken totdat de eigendomsoverdracht is geregistreerd. De totale doorlooptijd van verkoopovereenkomsten tot het ontvangen van verkoopgelden bedraagt meestal ongeveer zes maanden.
De waarde van de Duitse portefeuille is vorig jaar gedaald naar € 349 miljoen. Volgens het FD is er al meer dan een jaar een wachtrij van beleggers die willen uitstappen, en SynVest heeft de mogelijkheden tot uitstap in 2022 al beperkt.
Na grote problemen met hun Nederlands vastgoed zijn nu andere klanten zuur.
Hoop dat ook jullie niet meer dan 10 jaar zonder dividend, met een verlies van 70% eindigen