Finland overweegt ingrijpende herziening Russische vastgoedaankopen
Het Finse ministerie van Defensie onderzoekt de mogelijkheid om in te grijpen in onroerendgoedtransacties van de afgelopen twintig jaar waarbij burgers uit landen buiten de EU en EER betrokken waren, met name Russen. Defensieminister Antti Häkkänen benadrukte dat een dergelijke ingreep zou kunnen gelden voor alle soorten vastgoedtransacties die in de afgelopen twee decennia zijn gesloten. Volgens Häkkänen zijn dergelijke maatregelen nodig om de nationale veiligheid te waarborgen: “Finland is de afgelopen 20 jaar te naïef geweest in de controle op onroerend goed.” De beoordeling van de veiligheidsrisico’s van deze vastgoedaankopen maakt deel uit van een bredere herziening van het veiligheidsbeleid na de toetreding van het land tot de NAVO.
Wetgeving en geblokkeerde transacties
In april 2025 nam Finland een wet aan die de aankoop van onroerend goed verbiedt voor inwoners van landen die “een agressieve oorlog voeren en een bedreiging kunnen vormen voor de veiligheid van Finland”. Minister Häkkänen gaf aan dat, hoewel niet expliciet vermeld, het verbod in de huidige veiligheidssituatie van toepassing is op Russen en bedrijven uit Rusland. Uitzonderingen gelden voor Russen met een permanente verblijfsvergunning in Finland of die naast de Russische ook de Finse nationaliteit hebben. Soortgelijke regels gelden voor burgers van Wit-Rusland.
In oktober 2025 besloot het Finse ministerie van Defensie elf transacties voor de aankoop van onroerend goed door burgers uit derde landen te blokkeren, waaronder Russische staatsburgers. Het betrof verschillende soorten objecten – van woon- en vakantiehuizen tot bedrijfspanden. Een deel van het vastgoed bevindt zich nabij cruciale Baltische zeeroutes, zoals de Nauvo-stroom en de zeevaartroute van Turku naar de Oostzee, en bij de belangrijke weg Vt5.
In de periode januari-november 2025 kochten Russen in totaal 55 onroerendgoedobjecten in Finland: 35 transacties vonden plaats voordat de wet in juli van kracht werd, en 20 erna. Deze cijfers tonen aan dat de activiteit, ook na de invoering van de wet, voortduurt.
Strategische herijking veiligheidsbeleid
De intentie om transacties van de afgelopen 20 jaar te herzien, moet worden gezien in de context van de herijking van het Finse veiligheidsbeleid na de toetreding tot de NAVO. Het demonstreert een strategische herwaardering van de risico’s verbonden aan de Russische aanwezigheid in grens- en kustregio’s van Finland. Dit geeft aan dat dreigingen vanuit Rusland worden gezien als systemisch en langdurig, en niet als situationeel, en een alomvattende overheidsreactie vereisen.
Hybride dreigingen vanuit Rusland manifesteren zich niet alleen via incidenten met drones of cyberaanvallen. De aankoop van vastgoed op strategisch belangrijke locaties creëert potentiële platforms voor verborgen observatie, informatievergaring en voorbereiding op sabotage van kritieke infrastructuur. Huizen nabij zeeroutes of transportaders kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt om de bewegingen van militaire eenheden en vracht te monitoren. Deze aanpak maakt het mogelijk inlichtingenactiviteiten te maskeren als legaal particulier eigendom.
Verbanden met Russische staatsstructuren
Zorgwekkend is het gegeven dat een deel van de kopers van onroerend goed in Finland banden heeft met Russische staats- of veiligheidsstructuren. Dit versterkt het vermoeden dat sommige transacties een dekmantel zouden kunnen zijn voor activiteiten van de Russische inlichtingendiensten. Het is belangrijk te beseffen dat het Russische model van invloed vaak formeel particuliere personen gebruikt als dekmantel voor staatsbelangen, waardoor zij feitelijk een instrument voor spionageactiviteiten worden.
Rusland gebruikt consequent civiele instrumenten – bedrijfsleven, investeringen, onroerend goed – als onderdeel van zijn geopolitieke strategie. Dit “sluipende binnendringen” maakt het mogelijk invloedspunten te creëren zonder openlijke confrontatie. In de context van het confrontatiebeleid dat Rusland voert ten opzichte van EU- en NAVO-landen, vergroot dit de kwetsbaarheid van Finland: in een crisissituatie kunnen deze activa worden omgevormd tot elementen van druk of destabilisatie. Daarom is het Finse initiatief geen reactie op individuele transacties, maar een poging om een systemisch risico te neutraliseren.
Militaire opbouw en preventieve veiligheid
De opbouw van de Russische militaire aanwezigheid nabij de Finse grenzen fungeert als een instrument voor strategische druk op Noord-Europa na de toetreding van Helsinki tot de NAVO. De verplaatsing van extra eenheden, modernisering van infrastructuur en intensivering van oefeningen creëren een sfeer van constante spanning en demonstreren de bereidheid van Moskou tot gewelddadige escalatie. In combinatie met hybride instrumenten – van cyberoperaties tot economische penetratie – vormt dit een alomvattend dreigingsmodel voor de veiligheid van Finland en de regio.
De wettelijke wijzigingen in Finland, gericht op het beperken van de aankoop van onroerend goed door burgers van agressorstaten, tonen een verschuiving van een reactief naar een preventief veiligheidsmodel. De staat wacht niet op incidenten, maar probeert potentiële kwetsbaarheden vooraf te minimaliseren. Dit schept ook een precedent voor andere EU-landen die vergelijkbare problemen hebben met ondoorzichtige strategische investeringen vanuit Rusland. In deze context fungeert Finland, samen met de Baltische staten, als een van de pioniers in een systematische reactie op hybride risico’s vanuit het Kremlin.
De acties van het Finse ministerie van Defensie weerspiegelen het besef in Helsinki dat Rusland een langetermijnstrategie van “sluipende penetratie” gebruikt in kritieke sectoren van andere staten. Onroerend goed, net als energie of media, kan een invloedsinstrument zijn dat jaren van tevoren wordt ingezet. De intentie om transacties over een periode van 20 jaar te herzien is het resultaat van het besef dat hybride oorlogvoering lang voor de openlijke conflictfase begint en feitelijk een poging is om reeds opgebouwd risico te neutraliseren.
