De Tilburgse ontwikkelaar HVBM Vastgoed viert dit jaar zijn 25-jarig bestaan, een mijlpaal die in mei groots is gevierd. Directeur en oprichter Adriaan Molenschot staat symbool voor de oprichting van het bedrijf in 2000 in samenwerking met het bouwbedrijf Heerkens van Bavel, meldt Nieuws Impuls.
Eigen financiering
Het bedrijfsmodel van HVBM Vastgoed is al 25 jaar consistent: ontwikkeling met voornamelijk eigen vermogen. Volgens Molenschot is dit essentieel, aangezien banken terughoudend zijn met het financieren van projectontwikkelingen. “Kant-en-klare beleggingen met lange huurovereenkomsten en op goede locaties zijn geen probleem, maar projectontwikkeling is nog steeds riskant, dus financieren we dat meestal zelf,” stelt hij.
De noodzaak om eigen middelen te gebruiken is toegenomen door de langere doorlooptijden van projecten, die nu gemiddeld twee jaar langer duren. Molenschot merkt op dat Duitse fondsen nog steeds geïnteresseerd zijn in obligatie-achtige investeringen met langetermijnhuur, wat HVBM voornamelijk wil aanbieden.
Banken zijn alleen bereid om in de ontwikkelingsfase te financieren als de huurder akkoord is, de vergunningen in orde zijn, en de bouw is begonnen. “Dat is echter vaak tijdelijk en kostbaar, en we geven de voorkeur aan het ontwikkelen met eigen middelen,” zegt hij.
Kritisch op nieuwe locaties
De langere doorlooptijden en de complexe regelgeving maken het uitdagend om nieuwe projecten te ontwikkelen. Molenschot benadrukt het belang van timing: “Idealiter hebben we één groot project in aanbouw, één in voorbereiding, en één in de exitfase,” maar dit is niet altijd haalbaar. “In sommige gevallen moeten we ons commerciële hart negeren en terughoudender zijn met bieden op grond. We hebben momenteel een solide pijplijn, en we moeten kritisch zijn op nieuwe locaties.”
Het belangrijkste criterium is dat projecten aantrekkelijk genoeg moeten zijn om in de eigen portefeuille op te nemen. “Als we twijfelen over de locatie of de huurder, beginnen we er niet aan,” zegt Molenschot. Met een team van 14 mensen, waarvan de helft zich richt op beleggen en de andere helft op ontwikkelen, kan HVBM soms ook nee zeggen. “Als wij er interesse in hebben, willen anderen het vaak ook,” voegt hij eraan toe.
Vangnet
De rentestand beïnvloedt ook de beslissingen van HVBM. In 2022 bevroren de hoge rentepercentages de beleggingsmarkt, terwijl de rendementen daarvoor scherp waren. “We hebben een aantal goede verkopen gedaan voordat de rente weer steeg,” zegt Molenschot. Een distributiecentrum in Deventer werd vorig jaar opgeleverd aan Plus en werd aanvankelijk in de eigen portefeuille gehouden omdat beleggers niet in de rij stonden. “Dit vangnet biedt ons veel comfort,” aldus Molenschot.
Toch ziet hij nog steeds terughoudendheid bij beleggers. “Het moet aan alle kanten kloppen voor hen om een aankoop te overwegen,” legt hij uit. Dit is een verandering ten opzichte van slechts drie jaar geleden, toen er nog veel competitie was voor ontwikkelingsprojecten.
Lastig uitleggen
Wanneer beleggers geïnteresseerd zijn, ontstaan er vaak honderden vragen. Om problemen te voorkomen zorgt HVBM ervoor dat alle mogelijke vragen vooraf beantwoord zijn. Een voorbeeld hiervan is de aansluiting op stroomnetten, waarvoor vaak uitdagingen zijn. Molenschot wijst op een ontwikkeling van 70.000 m² in Tiel, waar een energiehub is opgezet om problemen met netcongestie tijdig op te lossen. “Huurders nemen dit vaak voor lief, maar het is moeilijk uit te leggen aan Amerikaanse beleggers,” zegt hij.
Grond en gebruiker tegelijk zien te vinden
Voor de logistieke ontwikkeling in Tiel zoekt HVBM nu huurders. “Voor de ontwikkeling in Oosterhout hebben we vlak voor de zomer een huurovereenkomst getekend. Als alles goed gaat, beginnen we dit jaar nog met bouwen. In Veldhoven gaan we vergunningen aanvragen en we zullen het na de vakantieperiode op de markt brengen,” vertelt Molenschot. “Tegenwoordig zoeken we eerst grond voordat we gebruikers vinden, terwijl we in het verleden eerst een gebruiker zochten.”
Geen lege dozen bouwen
In Gilze-Rijen is er nog een vergunningaanvraag lopende, terwijl er al drie jaar geleden overeenstemming met een gebruiker is bereikt. Molenschot begrijpt de negatieve perceptie van gemeenten bij ontwikkelaars als het gaat om kennis en daadkracht. “Wij ontwikkelen alleen voor echte gebruikers. We bouwen geen lege dozen,” benadrukt hij. “Als wij met een project bij een gemeente komen, zorgt dat altijd voor werkgelegenheid, wat voorheen goed werd ontvangen door wethouders. Nu lijkt het alsof gemeenten zich terughoudend opstellen, en dat is spijtig.”
Hoewel hij Tilburg als een positieve uitzondering beschouwt, ziet hij een cultuur van angst binnen gemeenten. “Ook binnen de overheid zijn mensen bang om fouten te maken; soms moet je risico’s durven nemen,” zegt hij, en voegt eraan toe dat gemeenten vaker proactief moeten zijn zonder bang te zijn voor tegenwind.
Altijd kansen in brownfieldsHerontwikkeling van bestaand vastgoed wordt steeds belangrijker omdat nieuwe grond steeds schaarser wordt. Molenschot is echter zeker dat de voorraad brownfields niet opraakt. “Er zijn altijd bedrijven die stoppen, of zoals het terrein van Tata Steel in Oosterhout, dat voor uitbreiding had kunnen dienen maar niet doorgaat. Bij Arcelor-Mittal in Echt, waar we onlangs deelnamen aan een verkoopproces, ontstaan er voortdurend nieuwe kansen,” stelt hij.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
