Kabinet annuleert belastingverhoging in box 3 na druk van ChristenUnie
Op het aller-allerlaatste moment ging de geplande lastenverzwaring in box 3 voor spaarders en beleggers in 2026 van tafel. De nederlaag van de belastingverhoging kwam niet doordat het kabinet van gedachten veranderde, maar door de ChristenUnie, die zich opnam voor particuliere beleggers. Op voorstel van Pieter Grinwis werd de verhoging van het fictieve rendement geschrapt. Het begrotingsgat zal nu worden gedicht door een snellere afbouw van de Wet Hillen. Dit betekent geen extra box 3-heffing voor de belegger, maar een zwaardere belasting op de eigen woning op termijn: geen afstel, maar verplaatsing van de pijn, meldt Nieuws Impuls.
De regering wilde met een aanzienlijke verhoging van het forfaitair rendement en een lagere vrijstelling € 2,55 miljard ophalen. Dit voorstel stuitte op felle kritiek, vooral van particuliere vastgoedbeleggers die al kampen met hoge financieringskosten, groeiende regulering, zware belastingdruk en het belasten van ongerealiseerde waardestijgingen. Ook andere spaarders voelden zich onevenredig getroffen. De Hillen-aftrek verdwijnt nu niet in 2048, maar al in 2041, wat op termijn circa € 2,8 miljard oplevert.
Deze beslissing is slechts een eerste, bescheiden stap in het herstel van vertrouwen van vastgoedbeleggers. Het is een tijdelijke verlichting, zonder een structurele koerswijziging. Zolang de middenhuurregeling de particuliere belegger benadeelt, blijft het vertrouwen kwetsbaar en heeft de buitenlandse markt aantrekkingskracht.
Voor beleggers met vastgoed in privé is het huidige fiscale en regulatoire speelveld bemoeilijkt. Het belasten van ongerealiseerde waardestijgingen, maximale huren en fictieve rendementen leidt tot een afname van het aanbod. De recent afgewende verhoging in box 3 was een onderdeel van deze problematiek; het niet doorvoeren daarvan wordt als een overwinning gezien, maar de onderliggende issues blijven bestaan. Kapitaal verschuift uit financiële redeneringen, waardoor nieuwbouw wordt uitgesteld en bestaande portefeuilles versneld worden verkocht. Beleggers die nog rekenen met aanvangsrendementen onder de kapitaalkosten, beseffen de ernst van de situatie. Alleen onbelaste beleggers zonder complexe financiering kunnen nog winstgevend opereren.
Dit probleem wordt grondig belicht in het Nyenrode-onderzoek over de effecten van de earningsstripping-maatregel op vastgoedinvesteringen. Sinds 2019 is bij woningcorporaties circa € 4,4 miljard aan rente niet aftrekbaar. Bij particuliere beleggers gebeurt hetzelfde, maar dan op kleinere schaal. Rente wordt wel betaald, maar fiscaal grotendeels genegeerd. Dit verhoogt de belastingdruk, verlaagt de netto kasstroom en zet de schuldaflossing structureel onder druk. Samen met stijgende rentes, lage huurstijgingen en fors verhoogde bouwkosten, heeft dit de ontwikkel-IRR onder druk gezet. Corporaties schatten dat tussen 2019 en 2024 9350 woningen niet zijn gebouwd, terwijl beleggers met nog eens ruim 1600 te maken hebben. Hoewel earningsstripping niet de enige oorzaak is, versterkt het de structurele kwetsbaarheid van de financieringssystemen. Zelfs de meest vasthoudende woningbeleggers haken af bij nieuwbouwprojecten. Dit is niet vanuit een gebrek aan wil, maar omdat de financiële rekensom niet meer opgaat. Niet-aftrekbare rente, hogere financieringskosten en gemaximeerde huren hebben de ontwikkelbereidheid uit het systeem gedrukt.
De Kamer heeft met het schrappen van de box-3-verhoging aangetoont dat bijsturing mogelijk is, met dank aan de ChristenUnie. Echter, vertrouwen wordt niet hersteld met één amendement. Het box-3-tarief van 36% moet verlaagd worden, en het belasten van economische huurwaarde zonder kasstroom moet worden afgeschaft. Er zijn nog veel obstakels te overwinnen. Terwijl vastgoedbeleggers voor een korte periode adem kunnen halen, blijven ze toch afhankelijk van een kwetsbaar stelsel dat op ieder moment kan veranderen.
