De recente overdracht van het zeldzame project Mookly, met een waarde van ongeveer € 160 miljoen in de Amsterdamse middenhuur, heeft veel stof doen opwaaien. Martine Gründemann van Zadelhoff Ontwikkeling was niet te spreken over de kop ‘Kassa voor Zadelhoff en Wonam’ die door PropertyNL werd gebruikt. Volgens haar deed deze kop geen recht aan de uitdagingen die de betrokken partijen moesten overwinnen om de grote middenhuurwoningen voor gezinnen mogelijk te maken. De stijging van de bouwkosten, rente en een overvloed aan overheidsmaatregelen maken het realiseren van dergelijke projecten steeds moeilijker. “Met keihard samenwerken lukte het Gründemann toch om het project af te maken, samen met Wonam,” meldt Nieuws Impuls.
Spectaculaire projecten
Gründemann is inmiddels een prominente ontwikkelaar in Nederland met projecten variërend van € 200 tot € 400 miljoen, waaronder het Slotervaartziekenhuis, dat voor 90% is voltooid en verhuurd aan zestig zorgondernemers, met de bouw van nog eens 800 woningen in het vooruitzicht.
Cor van Zadelhoff, die Gründemann ontdekte, heeft zijn omvangrijke internationale beleggingsportefeuille teruggebracht tot een veertigtal behapbare monumentale gebouwen in Amsterdam. Maarten Feilzer, voormalig McKinsey-consultant en Kempen-bankier, leidt het proces als CEO. De aandeelhouders van Zadelhoff zijn drie Anbi-stichtingen die de erfenis van Van Zadelhoff moeten veiligstellen, gezien het gebrek aan directe erfgenamen.
Desondanks heeft Cor van Zadelhoff geen genoegen genomen met zijn vastgoedactiviteiten; hij voegde vastgoedmakelaardij en projectontwikkeling toe aan zijn bedrijf, waarbij Gründemann de leiding heeft over projectontwikkeling. Cor is regelmatig te vinden in het hoofdkantoor van Zadelhoff aan de Vivaldistraat in Amsterdam Zuid.
‘We hebben Mookly tot een goed einde gebracht, maar vraag niet hoe.’
De leuke kant van ontwikkelen
Gründemann is blij met de afronding van Mookly en benadrukt de samenwerking met verschillende partners, waaronder Wonam, NLV, makelaars Resi en Eefje Voogd, en de gemeente, die extra tijd bood om het project te laten slagen. Ze erkent dat als de gemeente had toegestaan om met lagere grondopbrengsten te werken, er mogelijk meer ruimte was geweest voor het project. “Als je zo nauw samenwerkt met de gemeente, begrijp je ook hun positie,” voegt ze toe.
Ze merkt op dat het projectontwikkelingsvak steeds moeilijker wordt. “Ik maak me zorgen dat het rendement niet meer opweegt tegen de risico’s.” Gründemann verwijst naar een eerdere periode waarin de gemiddelde rendementen rond de break-even zaten, mede door meerdere mislukte projecten in de sector.
Tragisch voorbeeld
Gründemann begint haar carrière bij G&S Vastgoed, waar ze getuige was van zowel grote successen als tragische incidenten. De oprichter, Chris Grongriep, worstelde met depressies die uiteindelijk fataal werden. Hoewel Gründemann de impact van deze tragedies op het vakgebied niet wil speculeren, heeft het haar diep geraakt. Ze richt zich liever op de veerkracht van ondernemers die zware tegenslagen het hoofd bieden.
Het vak wordt moeilijker
Gründemann observeert een trend waarbij het ontwikkelen buiten bestemmingsplannen steeds ingewikkelder wordt. Terugblikkend op de successen van het verleden, stelt ze dat grote fantasie-projecten tegenwoordig zeldzaam zijn. “We proberen om zo veel mogelijk binnen de kaders van het bestemmingsplan te werken,” zegt ze.
Toch ziet ze hoop in geregistreerde vastgoedprojecten, zoals de ontwikkeling naast Valley in Amsterdam, die ze aanduidt als “geen fantasie, maar een goed bekend product in een vertrouwd gebied.”
Langetermijnperspectief
Het Slotervaart-project is een belangrijk kijkje in Gründemann’s ontwikkelstrategie. Het werd relatief goedkoop verworven maar heeft ondertussen waarde gewonnen door de positieve verandering in de relatie met de gemeente en het succes van de zorgsector binnen het project. “Zorg wordt gezien als een laag-risicocategorie met lagere rendementen dan traditionele bedrijfspanden,” conclueert ze. “Het is de lange termijn die telt, vooral de mix van zorgbedrijven die een duurzame toekomst biedt.”
Huzarenstuk in Amsterdamse middenhuur
Mookly bestaat uit 281 nieuwbouwappartementen en is een innovatief project uit de middenhuursector, dat onder andere natuurdaken en zonnepanelen omvat. Dit project, dat naar verwachting in het laatste kwartaal van 2028 wordt opgeleverd, vertegenwoordigt een totale investeringswaarde van ongeveer € 160 miljoen.
Gründemann spin in web
Sinds 2020 is Gründemann bij Zadelhoff, en speelt ze een cruciale rol in projectontwikkeling. Daarnaast is ze ook betrokken bij andere organisaties, zoals WonenBreburg, waar ze pleit voor een grotere rol van woningcorporaties in het maatschappelijk debat.
