De vraag naar moderne, duurzame en goed bereikbare kantoren blijft onverminderd groot door de aanhoudend krappe arbeidsmarkt. Volgens de makelaarsvereniging hebben veel bedrijven een sterke voorkeur voor een hoogwaardige werkomgeving: duurzaam, in de nabijheid van ov-knooppunten en voorzieningen zoals horeca en sport. Werkgevers zijn bereid hogere huren te betalen om aantrekkelijk te blijven voor nieuw personeel, en zien het kantoor niet langer als kostenpost, maar als een HR-instrument om personeel te behouden en nieuw talent aan te trekken, meldt Nieuws Impuls.
Tevens verschuift de vraag naar kleinere, flexibele ruimtes, waarbij hybride werken leidt tot een andere benutting van kantoorruimte. Hoewel de impact momenteel nog beperkt is, kan AI op termijn veranderingen teweegbrengen in de omvang van kantoorruimtes, afhankelijk van de komst of het vertrek van personeel.
Mismatch
Door de schaarste in het topsegment en een kritischer houding ten opzichte van grote metrages is vorig jaar 7% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2024, terwijl het aantal transacties met 8% daalde. Deze daling is vooral zichtbaar in Den Haag, Rotterdam en Eindhoven. Buiten de grote steden is het beeld stabiler, maar ook daar zijn de verschillen tussen moderne en verouderde kantoren duidelijk. Ondanks een toename van 3% in het aanbod en een groei van 4% van het aantal beschikbare kantoorruimten, neemt de mismatch tussen vraag en aanbod toe. Sinds begin dit jaar staat 9,2% van de kantoorvoorraad te huur of te koop. Er is met name een tekort aan kleinere, duurzame en hoogwaardige kantoorunits op goed bereikbare locaties.
Geen verruiming aanbod
In 2025 is de nieuwbouw van kantoren met 32% gestegen, maar het aandeel in de totale voorraad blijft beperkt tot 3%. Een structurele verruiming van het aanbod is niet aan de orde. Schaarste aan bouwlocaties, hoge bouwkosten en trage vergunningverlening remmen verdere groei. Bovendien stokt de verduurzaming en herbestemming van kantoorpanden; de groei van kantoren met minimaal energielabel C vlakt af en het aantal panden zonder energielabel neemt slechts beperkt af. Netcongestie, hoge bouwkosten en onzekerheid over wet- en regelgeving zorgen voor terughoudendheid bij investeerders.
Beleggers blijven voorzichtig
Het totale beleggingsvolume in 2025 bedroeg volgens de NVM € 2,05 miljard, 31% meer dan in 2024. Desondanks zijn de volumes nog steeds historisch laag en ligt de focus vooral op de beste kantoren in Nederland. Sven Bertens, bestuurslid van NVM Business, denkt niet dat er op korte termijn een sterk herstel van de beleggingsvolumes te verwachten is. ‘De kantorenmarkt ontwikkelt zich in twee richtingen. Aan de ene kant zien we een sterke vraag naar hoogwaardige, duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. Aan de andere kant blijft een groot deel van de bestaande voorraad achter, zowel qua kwaliteit als verduurzaming. Dit maakt het voor organisaties moeilijk om passende huisvesting te vinden.’ Hij roept de overheid op om het investeringsklimaat te versterken. Provincies en gemeenten zouden moeten sturen op de juiste ruimtelijke keuzes. ‘Juist op gewilde locaties is ruimte nodig voor nieuwe, duurzame kantoren, terwijl op andere plekken transformatie kan helpen om de verouderde voorraad terug te dringen. Alleen met maatwerk en samenwerking kunnen we zorgen voor een toekomstbestendige kantorenmarkt.’
