Onzekerheid over btw-voordelen voor projectontwikkelaars blijft bestaan
De Hoge Raad heeft in een recente zaak over de belastingbehandeling van verhuurde woningen de hulp ingeroepen van het Europese Hof van Justitie, meldt Nieuws Impuls. Deze beslissing resulteert in aanhoudende onzekerheid over de mogelijkheid voor projectontwikkelaars om tijdelijke btw-vrijstellingen te benutten voordat zij onroerend goed aan investeerders leveren.
In principe is de verkoop van nieuw gebouwde woningen binnen twee jaar na de eerste ingebruikname onderworpen aan btw. Echter, er is een uitzonderlijke regeling van toepassing wanneer het gaat om de verkoop van verhuurd vastgoed, wat inhoudt dat bij een “overgang van een algemeenheid van goederen” deze transactie vrijgesteld kan zijn van btw.
Bij transacties tussen investeerders wordt doorgaans aangenomen dat er sprake is van zo’n overgang. Een andere situatie ontstaat echter als een projectontwikkelaar de verkoper is, aangezien de fiscus in deze gevallen de toepassing van de regeling betwist en naheffingsaanslagen oplegt.
In de zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd, heeft de verkoper een kantoorgebouw omgevormd tot een woongebouw met 77 appartementen, die – met uitzondering van één appartement – gedurende drieënhalve maand zijn verhuurd. De verkoop aan een belegger vond in 2017 plaats zonder dat btw was afgedragen, op basis van het standpunt dat er sprake was van een algemeenheid van goederen. De belastinginspecteur was het daar niet mee eens en concludeerde dat er bij deze transactie btw verschuldigd was.
Hoewel de ontwikkelaar steun heeft gekregen van eerdere juridische uitspraken, is de Hoge Raad minder overtuigd van de aanwezigheid van een algemeenheid van goederen. De Raad heeft ook gesuggereerd dat een vrijstelling voor roerende zaken mogelijk van toepassing zou kunnen zijn op vrijgestelde onroerende zaken, wat zou betekenen dat er helemaal geen btw geheven zou hoeven worden.
Deze voortdurende onzekerheid heeft aanzienlijke gevolgen voor projectontwikkelaars. Het is noodzakelijk om duidelijke afspraken te maken over het al dan niet factureren van btw, waarbij het risico bestaat dat deze besluiten in de toekomst gecorrigeerd moeten worden. Aan de andere kant blijft de kans bestaan dat ontwikkelaars het argument kunnen aanvoeren dat er geen btw is verschuldigd bij de verkoop van verhuurd vastgoed. Dit komt echter met risico’s; als toekomstige rechtspraak oordeelt dat het argument van de ontwikkelaar niet stand houdt, kunnen aanzienlijke btw-bedragen alsnog verschuldigd zijn. Het is cruciaal dat ontwikkelaars dit risico met hun belastingadviseur bespreekbaremaals om onaangename verrassingen te vermijden.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
