De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een juridische kwestie rondom het befaamde restaurant het Zalmhuis aan de Schaardijk 396 in Capelle aan de IJssel, waarbij de aanbouw en het terras met elkaar in conflict zijn. Deze zaak betreft de herbouw van de voormalige vismarkt uit de late negentiende eeuw, die in 1955 werd afgebroken, meldt Nieuws Impuls.
Tussen 1999 en 2002 werd het Zalmhuis herbouwd in opdracht van Select Invest, geleid door vastgoedondernemer Johan Rolloos. Sinds eind 2019 wordt het restaurant geëxploiteerd door de horecagroep van Herman Hell, die meerdere horecazaken in Rotterdam beheert, waaronder café Sijf, NRC en de Machinist.
Gebiedstransformatie
Ongeveer 25 jaar na de herbouw van het Zalmhuis staat het omliggende kantoorgebied Rivium voor een grote transformatie. In het voorheen monofunctionele gebied worden de komende jaren ongeveer 5.000 nieuwe woningen gerealiseerd.
De transformatie omvat ook de gedeeltelijke herbestemming van de Riverside Offices. Twee van de vier geplande kantoorgebouwen zullen worden behouden en verhuurd, terwijl de andere twee gebouwen herontwikkeld worden naar woningen en een hotel. Het kantoorgebouw dat direct naast het Zalmhuis staat, zal worden gesloopt om plaats te maken voor een wooncomplex met circa 600 woningen.
In 2019 verwierf Rivium Real Estate het perceel, dat naast het kantoorgebouw ook het terras en de aanbouw van het Zalmhuis omvat. De aanbouw fungeerde aanvankelijk als ingang maar is later omgebouwd tot feestzaal, nadat een nieuwe ingang werd gerealiseerd.
Juridische situatie
Na het uitkomen van de herontwikkelingsplannen in 2024, heeft Select Invest een juridisch onderzoek laten uitvoeren. Het vastgoedbedrijf claimt dat de aanbouw in eigendom is van het restaurant door horizontale natrekking en vraagt om bevestiging van hun erfdienstbaarheid, zodat de huidige situatie kan blijven bestaan.
Tegenover deze claim staat Rivium RE, dat stelt dat Select Invest onrechtmatig inbreuk maakt op hun eigendomsrecht en eist dat de aanbouw en het terras uiterlijk zes maanden na het vonnis worden verwijderd, met een dwangsom van € 5.000 per dag als gevolg van niet-naleving.
De rechtbank concludeert dat de aanbouw gezien moet worden als een integraal onderdeel van het Zalmhuis, omdat beide gelijktijdig zijn gebouwd en naar hetzelfde ontwerp verwijzen. De rechter stelt: “Gezien deze omstandigheden is er sprake van sterke bouwkundige, visuele en functionele verwevenheid.”
Geen zakelijk recht
Desondanks betekent dit niet dat Rivium RE verplicht is om erfdienstbaarheid te verlenen voor de aanbouw en het terras. De rechtbank merkt op dat er in het verleden geen zakelijk recht is gevestigd voor de aanbouw en het terras, en er ontbreekt schriftelijk bewijs voor toezeggingen van de vorige grondeigenaar Bouwfonds aan Select Invest.
Ook de claim van Select Invest op basis van verjaring is afgewezen, daar nog geen 20 jaar zijn verstreken sinds de nieuwe ingang in 2007/2008 werd gerealiseerd. Uiteindelijk oordeelt de rechtbank op 23 april 2025 dat Select Invest binnen 10 maanden de aanbouw en het terras moet opruimen, met een mogelijke dwangsom van € 2.500 per dag tot een maximum van € 200.000.
In gesprek
Ondanks dat de termijn inmiddels verstreken is, is er nog steeds geen sloop uitgevoerd. De betrokken partijen zijn nog in gesprek en hopen tot een oplossing te komen, aldus een woordvoerder van Adriaan van Erk. Restaurant het Zalmhuis heeft vooralsnog geen commentaar gegeven.
