De recente notitie opgesteld door het Instituut voor Bouwrecht (IBR) in opdracht van de Neprom wijst op de problemen rondom speculatieve grondprijzen die hoge publieke kosten en moeizame onderhandelingen tussen gemeenten en projectontwikkelaars met zich meebrengen, meldt Nieuws Impuls.
Deze situatie vertraagt de woningbouw en maakt deze onnodig kostbaar. Om deze uitdaging aan te pakken, stelt de notitie voor om de inbrengwaarde van grond bij kostenverhaal te baseren op de residuele grondwaarde. Dit is de geschatte waarde van een perceel grond, berekend door de totale stichtingskosten af te trekken van de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed.
Door wettelijk vast te leggen dat de residuele methode het uitgangspunt is bij het vaststellen van de inbrengwaarde, ontstaat er helderheid over wat redelijke grondprijzen zijn. Dit voorkomt beloningen voor speculatieve aankopen via lagere kostenverhaalsbijdragen, wat op zijn beurt leidt tot snellere onderhandelingen en meer voorspelbaarheid.
Planbatenheffing
De notitie verkent ook alternatieven zoals de invoering van een planbatenheffing of het hanteren van de gebruikswaarde als basis voor de inbrengwaarde. De auteurs wijzen echter op aanzienlijke juridische, praktische en systemische bezwaren van beide opties.
Een planbatenheffing zou extra complexiteit en administratieve lasten met zich meebrengen, evenals een langdurig invoeringstraject. Het gebruik van uitsluitend de gebruikswaarde zou neerkomen op volledige baatafroming, wat kan botsen met het eigendomsrecht en de prikkel voor eigenaren om grond te verkopen zou wegnemen. Beide alternatieven kunnen de voortgang van woningbouwprojecten vertragen en de publiek-private samenwerking verstoren.
Daadkracht
Fahid Minhas, directeur van de Neprom, onderschrijft de conclusie van de auteurs dat de invoering van de residuele methode als uitgangspunt voor kostenverhaal de meest uitvoerbare en snelste route is om grondspeculatie tegen te gaan. ‘Het opschalen van woningbouw vereist daadkracht, duidelijkheid en realistische grondprijzen. Door te kiezen voor de residuele methode wordt speculatie ontmoedigd en worden gemeenten niet langer benadeeld bij het verhalen van kosten voor publieke voorzieningen. Bovendien kan deze methode het sluiten van anterieure overeenkomsten voor woningbouwplannen versnellen.’
