Het bedrijventerrein Rijnpark, dat deel uitmaakt van het Novex-gebied Spoorzone Arnhem-Oost, staat op het punt een ingrijpende transformatie te ondergaan. De ontwikkeling omvat de bouw van 7000 woningen en 5000 arbeidsplaatsen, met de toevoeging van voorzieningen en een groot stadspark. De transformatie gebeurt op een locatie waar nu nog honderden bedrijven en twee grote spooremplacementen zijn gevestigd. Met de groei van Arnhem is deze voormalige randpositie van de spoorzone geïntegreerd in het stedelijk weefsel, waardoor het gebied een belangrijke schakel vormt tussen de binnenstad en Arnhem-Oost. De keuze voor binnenstedelijke verdichting speelt in op de bredere Nederlandse strategie voor groei zonder het landschap aan te tasten, maar brengt ook aanzienlijke ruimtelijke uitdagingen met zich mee, meldt Nieuws Impuls.
Dure ontwikkeling met veel risico’s
De ontwikkeling van Rijnpark wordt gekenmerkt door aanzienlijke uitdagingen, waaronder hoogbouw op een bestaand bedrijventerrein. De gemeente heeft een beperkte grondpositie, waardoor de ontwikkeling zowel ambitieus als financieel uitdagend is. Er is een verplichting dat 40% van de woningen bestemd is voor sociale huur en 26% voor betaalbare koop.
Dringende woningbouwopgave
De urgentie voor de herontwikkeling komt voort uit de acute woningbouwbehoefte waarmee Arnhem, zoals veel andere steden, geconfronteerd wordt. Tot 2040 wil de gemeente circa 16.000 woningen realiseren, waarvan het merendeel binnenstedelijk. Meer dan de helft van deze woningen is bedoeld voor de Spoorzone Arnhem-Oost, dat als een prioritaire ontwikkelzone van nationaal belang is aangemerkt.
Fasering en ontwerpkeuzen
Een van de grootste uitdagingen binnen de Rijnpark-ontwikkeling is de uitplaatsing van de emplacementen van ProRail en NS. Deze spoorfuncties zijn essentieel voor het landelijke netwerk, maar nemen ruimte in beslag die nodig is voor woningbouw en het geplande Spoorpark. Hierdoor is een gefaseerde aanpak noodzakelijk, met Fase 1 gericht op Rijnpark-Noordwest en Fase 2 op het zuidoosten. In elk van deze fasen worden 3500 woningen gerealiseerd, met een uiteindelijke verdeling van arbeidsplaatsen van 1350 in Fase 1 en 3650 in Fase 2.
Stapsgewijze ontwikkeling
De fasering is voorgeschreven door ruimtelijke en organisatorische overwegingen en voortgekomen uit gesprekken met lokale belanghebbenden. Fase 1 is verder uitgewerkt, met hoofdlijnenakkoorden met marktpartijen en corporaties, en er wordt gestreefd naar een samenwerkingsovereenkomst gericht op de start van de bouw in 2028. De gemeente zal in 2026 gesprekken aangaan met eigenaren in Fase 2 om de planontwikkeling te starten en de strategie te verfijnen.
PPS-model voor een efficiënte aanpak
In het Rijnpark-project wordt een ‘bouwclaim-light’ model toegepast, dat de traditionele grondexploitatie combineert met gefaseerde levering aan de gemeente. Deze aanpak biedt een flexibeler en minder kapitaalintensief proces voor betrokken marktpartijen, terwijl de gemeente de regie houdt over de inhoudelijke en programmatische ontwikkeling.
Publieke regie en investeringen
De gemeente zit stevig in het zadel met de ontwikkeling, gezien de noodzaak voor gerealiseerde publieke investeringen en het feit dat een significant deel van de woningbouw betaalbaar moet zijn. De gemeente voert een volledige publieke grondexploitatie uit en focust op het behouden van de regie over het gebied. Het voorkeursrecht dat in maart 2023 is gevestigd, stelt de gemeente in staat om doelgericht grond te verwerven waar nodig.
Participatie en samenwerking
Een belangrijke component in het Rijnpark-project is de intensieve participatie met bestaande bedrijven en lokale bewoners. Dit omvat regelmatig overleg en themasessies om een soepele overgang te waarborgen voor bedrijven die moeten verhuizen. Voor fase 2 zal een soortgelijk transformatieplan worden ontwikkeld.
Financiering en democratische sturing
De financiering van het Rijnpark-project vereist aanzienlijke investeringen, met projected kosten van ongeveer €250 miljoen, waarvan een belangrijk deel afhankelijk is van rijksbijdragen. De gemeenteraad van Arnhem heeft de hoofdlijnen van het project in verschillende fases vastgesteld, en blijft in gesprek met betrokken partijen om ervoor te zorgen dat alle belangen worden gewaarborgd.
Conclusie
Het Rijnpark-project in Arnhem legt bloot hoe een gefaseerde bouwclaim-aanpak kan functioneren in een complexe binnenstedelijke context. De samenwerking tussen publieke en private partijen is cruciaal in het realiseren van de ambitieuze woningbouwdoelen, terwijl tegelijkertijd sociale doelen worden gerealiseerd.
