Bij de beoordeling van een huurovereenkomst voor agrarisch onroerend goed is er vaak een aanzienlijk complex element aanwezig: het huurafhankelijke recht van opstal (harvo). Dit rechtsconcept houdt in dat de gebouwen eigendom zijn van de opstaller, niet van de grondeigenaar, wat de taxatie bemoeilijkt, meldt Nieuws Impuls.
Vindingrijk belevingsbedrijf
In dit specifieke geval betreft het een agrarisch bedrijf dat op papier recreatieve activiteiten onderneemt. De realiteit is echter dat het bedrijf zijn economische kracht ontleent aan de horeca, waar bezoekers koeien kunnen aaien en van cappuccino kunnen genieten. De agrarische functie is in wezen ter zijde geschoven, terwijl de commerciële exploitatie de voornaamste inkomstenbron is.
De meeste opbrengsten stammen uit de horeca, kinderfeestjes en regionale winkelverkoop. De dieren functioneren vooral als decor in een zeer winstgevende operatie, wat het agrarisch karakter op papier houdt. Feitelijk gezien concurreert de onderneming eerder met horecagelegenheden dan met traditioneel veehouderijen, gezien de beperktheid van de agrarische activiteiten.
Complexe taxatie-uitdaging
De taxatie wordt daardoor een uitdagend puzzelwerk. Het bepalen van een eerlijke grondhuur die recht doet aan de commerciële waarde zonder het bedrijfsmodel te compliceren, is cruciaal.
Hoewel een gedetailleerde discounted cash flow-analyse theoretisch aantrekkelijk lijkt, is het praktisch gezien een nachtmerrie. De juridische eigendom van de opstallen en de talrijke aannames die bij de taxatie komen kijken, zoals omzetverdeling en kostenstructuren, dragen bij aan de complexiteit.
Een robuuste aanpak
Daarom is gekozen voor een impliciete benadering. Door de locatie in verschillende segmenten te splitsen – agrarisch, natuur, horeca en woningen – kan een marktconforme grondwaarde per segment vastgesteld worden. Dit resulteert in een waardering die eenvoudig te verdedigen is. Het rendement dat uit de markt kan worden afgeleid voor vergelijkbare locaties dient als basis voor de nieuwe huurprijs, wat de waardering overzichtelijk en transparent houdt.
Dit kan misschien minder precies lijken, maar in de praktijk biedt het meer realisme. De kunst van taxeren draait om het vinden van balans tussen modelmatige logica en marktrealisme.
Daarom levert de koe tegenwoordig niet alleen melk, maar ook inkomsten door middel van selfies. Dit vereist wel een zorgvuldige, maar juiste taxatie.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een gespecialiseerd vakgebied. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory legt maandelijks uit waar taxateurs mee te maken krijgen.
