De verkoopgolf van huurwoningen in Nederland zet zich voort, met het Kadaster dat meldt dat in het afgelopen kwartaal 16.400 huurwoningen in de verkoop zijn gegaan, een stijging van 42 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze trend is een direct gevolg van de Wet betaalbare huur die vorig jaar zomer in werking trad, waardoor honderdduizenden huurwoningen onder huurbescherming vielen, met lage huren en strengere verhuurregels als resultaat. Nieuws Impuls.
Lichte afname
Op jaarbasis lijkt het totaal aantal huurwoningen in handen van beleggers echter nauwelijks te dalen. In het afgelopen jaar is het percentage huurwoningen in handen van beleggers gedaald van 9,3 naar 9,2 procent van de totale woningvoorraad, wat neerkomt op een afname van ongeveer 5000 woningen.
Dit komt doordat beleggers niet alleen hun bestaande woningen verkopen, maar ook nieuwe huurwoningen laten bouwen, vaak gefinancierd door pensioenfondsen. Deze nieuwe woningen zijn doorgaans groter en beter geïsoleerd, waardoor ze zonder huurbescherming op de vrije markt verhuurd kunnen worden.
Nieuwbouw
Daarnaast kopen beleggers woningen van andere beleggers die willen verkopen. In het afgelopen kwartaal betrof dit zo’n 7800 huurwoningen, waardoor de totale hoeveelheid huurwoningen in particuliere handen relatief constant blijft.
Edward Touw van Vastgoed Belang, de organisaties van verhuurders, merkt echter op dat de cijfers van het Kadaster niet het volledige beeld schetsen. Hij stelt dat veel woningen die door beleggers worden gekocht, niet voor verhuur bedoeld zijn, maar bedoeld zijn voor uitponding.
Uitponden
Uitponden houdt in dat de woningen te koop worden gezet zodra de huurder vertrekt. Sommige vastgoedbedrijven hebben dit nieuwe verdienmodel omarmd door verhuurde complexen op te kopen en de woningen één voor één te verkopen. Dit kan aanzienlijk lucratief zijn, aangezien woningen in onverhuurde staat tot 40 procent meer kunnen opleveren dan bewoonde woningen.
Annexum, een toonaangevende Nederlandse belegger, verkoopt momenteel veel woningen in zijn fondsen door middel van uitponding. Jeppe de Boer, partner bij Annexum, stelt dat bijna alle grote transacties tussen beleggers uitponden als einddoel hebben: “Ik ben nog geen deal tegengekomen waarbij de koper de woningen aanhield voor verhuur.”
Als gevolg hiervan zullen veel huurwoningen die momenteel nog niet als verkocht geregistreerd staan, in de komende jaren alsnog te koop komen. Bedrijfsmakelaar CBRE schat dat 95 procent van de huurhuizen die tussen beleggers worden doorverkocht, in de komende jaren ‘uitgepond’ zal worden.
Huurwoningen verdwijnen
Een recent voorbeeld is de aankoop door Annexum van het huurcomplex De Kluisz in Huizen, dat uit 34 appartementen bestaat. Deze woningen zullen eveneens in de komende jaren in de verkoop komen, terwijl ze momenteel nog niet als verkochte huurwoningen zijn geregistreerd door het Kadaster.
Touw van Vastgoed Belang bevestigt: “Bijna alle recente transacties tussen beleggers zijn afkomstig uit uitpondportefeuilles. Op termijn zullen deze woningen dan ook grotendeels uit de verhuur verdwijnen volgens de Kadaster-cijfers.”
Verdeling
Er zijn momenteel meer dan 8,2 miljoen woningen in Nederland. Ongeveer 60 procent van de woningen is in handen van particuliere huiseigenaren, terwijl woningcorporaties ongeveer 30 procent bezitten. Beleggers en investeerders vormen de rest.
Het huidige aanbod van voormalige huurwoningen leidt tot prijsdalingen in bepaalde regio’s, waaronder Amsterdam. Starters, die eerder moeilijk toegang hadden tot de woningmarkt, maken momenteel gebruik van de lagere prijzen van voormalige huurwoningen. In de grote steden bestaat momenteel 40 procent van alle transacties uit voormalige huurwoningen.
Deskundige Peter Boelhouwer van de TU Delft noemt de Wet betaalbare huur een ‘gamechanger’ vanwege de aanzienlijke impact die het heeft op verschillende sectoren van de woningmarkt.
