Woningcorporaties bouwen meer sociale huurwoningen, maar kosten stijgen explosief
In 2024 hebben woningcorporaties in Nederland 22.500 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, wat een voortzetting is van de opgaande lijn van de afgelopen jaren. Dit aantal overschrijdt de Nationale Prestatieafspraken die voor 2025 een doelstelling van 19.100 nieuwbouwwoningen hadden vastgesteld. Het eerder genoemde doel van 30.000 sociale huurwoningen geldt pas vanaf 2029, meldt Nieuws Impuls.
Achter deze positieve cijfers schuilen echter zorgwekkende ontwikkelingen die de toekomst van de woningsector bedreigen. Het exploitatieresultaat van de bestaande woningvoorraad is ernstig verslechterd. Bij de 100 grootste woningcorporaties zijn de netto bedrijfsuitgaven en onderhoudsuitgaven in 2024 met 10% gestegen ten opzichte van 2023. Sinds 2020 zijn deze uitgaven samen met 38% toegenomen, terwijl de huurinkomsten in dezelfde periode slechts met 8% zijn gestegen.
Deze verhoudingen zijn onwenselijk. De extra middelen die vrijkwamen door de afschaffing van de verhuiderheffing zijn in enkele jaren volledig verdwenen. Dit heeft geleid tot een verhoogde leencapaciteit voor woningcorporaties in 2024, die meer moesten lenen voor de instandhouding van hun woningbezit dan in het voorgaande jaar. Op sectorniveau gaat het om ongeveer € 2 miljard aan leningen die daardoor niet besteed kunnen worden aan nieuwbouw.
De focus van woningcorporaties lijkt te weinig gericht op kostenbeheersing van de bestaande voorraad. Wat er gebeurt met deze voorraad heeft vervolgens grote invloed op de omvang van de toekomstige nieuwbouw. Veel gesprekken richten zich op de vennootschapsbelasting en de vermeende hoge belastingdruk. Hoewel de mening dat deze belasting te hoog is wijdverbreid is, is het opmerkelijk dat in 2024 slechts 3% van de huurinkomsten nodig was om vennootschapsbelasting te betalen. Dit percentage staat in schril contrast met de bedrijfs- en onderhoudskosten, waarvan 66% van de huurinkomsten in 2024 nodig was om deze kosten te dekken. De stijging van deze twee uitgaven ten opzichte van 2023 bedroeg alleen al 6% van de huurinkomsten.
Een opvallende ontwikkeling is de forse toename van de onderhoudsuitgaven, die sinds 2020 met maar liefst 42% zijn gestegen. Bovendien blijft een groot gedeelte van deze uitgaven vaak onzichtbaar, zoals achterstallig onderhoud dat wordt gerekend tot verbeteringen. Een conservatieve schatting toont aan dat 30% van de verbeterinvesteringen eigenlijk onderhoud betreft. Dit percentage varieert per woningcorporatie, maar met name corporaties met een zwakkere financiële positie zijn geneigd om onderhoud te combineren met woningverbeteringen, wat de financiële transparantie ondermijnt.
Om het opkomende probleem van stijgende onderhoudskosten aan te pakken, is er een dringende behoefte aan beter inzicht in deze uitgaven. De recente stijging vraagt om een grondige analyse en aanbevelingen over hoe de kosten binnen de perken kunnen blijven. Het afschaffen van de functionele verantwoording in de jaarrekening, dat is ingesteld om inzicht te krijgen in de kosten per activiteit, is een stap in de verkeerde richting. Hoewel het waar is dat deze verantwoording niet veel wordt gebruikt, zou aanpassing en stimulans voor gebruik niet een betere weg zijn richting meer duidelijkheid?
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025.
