Een recent gepresenteerde studie van het Van Zadelhoff Nyenrode Instituut onthult verontrustende vooruitzichten voor woningzoekenden in Nederland. Volgens het onderzoek, dat werd uitgevoerd in samenwerking met PropertyNL, kunnen woningcorporaties en vastgoedbeleggers aanzienlijk minder woningen realiseren door de earningsstripping-maatregel. Deze bevinding staat haaks op de plannen van politieke partijen zoals BBB, CDA, ChristenUnie, D66, GroenLinks/PvdA, SP en VVD, die trachten de woningnood aan te pakken, meldt Nieuws Impuls.
Extra getroffen
De betrokken politieke partijen streven ernaar meer huurwoningen te creëren, met linkse partijen die een aanzienlijke toename van sociale huurwoningen door corporaties verwachten. Het rapport toont echter aan dat juist deze groep vanaf de renteaftrekbeperking is getroffen, aldus Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL.
De maatregel, voortvloeiend uit de Europese Anti Tax Avoidance Directive (ATAD1), was bedoeld om belastingontwijking en excessieve schuldfinanciering tegen te gaan, maar heeft corporaties en woningbeleggers zwaar getroffen door een combinatie van hoge financieringslasten en relatief lage winsten.
Het onderzoek, geleid door prof. Tom Berkhout, combineert gegevens van een enquête onder 123 woningcorporaties (met bijna 50% respons), 53 particuliere vastgoedbeleggers (53% respons, verspreid via Vastgoed Belang) en aanvullende diepte-interviews. Deze aanpak biedt inzicht in zowel retrospectieve effecten (2019–2024) als toekomstige verwachtingen (2025–2030).
Rem op investeringscapaciteit
Een belangrijke conclusie is de verhoogde belastingdruk en de verminderde winstgevendheid. Zowel woningcorporaties als beleggers ervaren een duidelijke stijging van de effectieve belastingdruk en een afname van de winstgevendheid door niet-aftrekbare rente. De corporaties meldden gezamenlijk ruim € 4,4 miljard aan rente die tussen 2019 en 2024 niet in aftrek werd gebracht.
Deze situatie heeft geleid tot een afname van de investeringsbereidheid. De maatregel wordt algemeen beschouwd als een belemmering voor de investeringscapaciteit, in het bijzonder in de nieuwbouw en grootschalige herontwikkelingen.
Versterkende factor
Van de woningcorporaties voorziet 42% ‘enige belemmering’ en 32% ‘aanzienlijke belemmering’ voor toekomstige investeringen. Bij vastgoedbeleggers is de situatie nog negatiever: 65% verwacht aanzienlijke tot ernstige belemmeringen, waarbij meer dan een derde aangeeft dat de investeringen grotendeels zullen stilvallen. Respondenten wijzen op een structurele verschuiving van woninginvesteringen naar commerciële segmenten of koopwoningen.
Volgens de schattingen van de respondenten heeft de maatregel tussen 2019 en 2024 geleid tot 9344 minder woningen bij corporaties en 1622 minder bij beleggers. Hoewel andere factoren zoals planprocedures, stijgende bouwkosten en capaciteitsproblemen bij gemeenten ook een rol spelen, wordt de beperking van de renteaftrek expliciet genoemd als een versterkende factor.
Toenemende impact
Interviews met beleggers tonen aan dat de focus noodgedwongen verschuift naar niet-woningen (commercieel vastgoed), waar hogere rendementen beter de extra fiscale druk compenseren. Dit heeft als gevolg dat de maatregel indirect de investeringsstromen in de woningbouw negatief beïnvloedt.
Vooral na 2026 wordt een toenemende impact verwacht, door stijgende rente en hogere verduurzamingskosten. Voor corporaties ontstaat spanning tussen hun maatschappelijke opdracht (bouwen en verduurzamen) en de belastingdruk. Volgens beleggers is het vrijwel onmogelijk geworden om nieuwe woningprojecten rendabel te ontwikkelen, mede door het ontbreken van compensatiemogelijkheden.
Verschuiving van kapitaal
De conclusie van het onderzoek is dat de earningsstripping-maatregel, hoewel niet specifiek gericht op de vastgoedsector, leidt tot een hogere belastingdruk en beperkte investeringsruimte voor zowel woningcorporaties als particuliere beleggers. Hierdoor fungeert de maatregel effectief als een (extra) rem op de bouw van woningen in een periode van grote woningnood. Tevens bevordert het de verschuiving van investeringskapitaal naar segmenten buiten de woningmarkt, met gevolgen voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen.
