De adviesmarkten voor verzekeringen en vastgoed vertonen opvallende overeenkomsten: een handvol grote buitenlandse spelers bedient voornamelijk grote zakelijke klanten, terwijl een grotere groep kleinere kantoren mkb-bedrijven en particulieren adviseert, meldt Nieuws Impuls.
Die vergelijking met de assurantiebranche is relevant, aangezien technologie en AI ook hier de traditionele informatievoorsprong van adviseurs reduceren. Fred de Jong, onderzoeker en expert op het gebied van financiële tussenpersonen, benadrukt echter een cruciaal verschil: ‘Een vastgoedadviseur fungeert niet als tussenpersoon; zij vertegenwoordigen of de koper of de verkoper,’ legt hij uit. Dit maakt het theoretisch mogelijk dat makelaars door technologie overbodig worden, maar dat zou geen echte desintermediatie zijn.
Internet
In de verzekeringswereld is desintermediatie de afgelopen twintig jaar wel degelijk merkbaar geweest. Volgens het CBS is het aantal assurantietussenpersonen gedaald van 6665 bedrijven in 2006 naar iets meer dan 4000 nu. Het aantal vergunninghouders is nog sterker gekrompen. ‘Ooit werd 80% van de particuliere verzekeringen via tussenpersonen afgesloten, nu ligt dat nog maar op 40%,’ aldus De Jong.
Die ontwikkeling is niet enkel technologiegedreven, maar ook het resultaat van strategische keuzes van verzekeraars die meer rechtstreeks contact met klanten willen. ‘De echte desintermediatie is dus ontstaan,’ voegt hij eraan toe.
De Jong wijst op de complexiteit van de zakelijke vastgoedmarkt, die sterk afhankelijk is van persoonlijk contact en daardoor minder gevoelig is voor vervanging door internet of AI. ‘Vastgoed is veel minder gestandaardiseerd dan verzekeringen,’ verduidelijkt Charlotte de Mos, hoofd Data, Intelligence & Strategy bij Savills Nederland. ‘Het draait om locatie, timing, menselijke dynamiek en complexe belangen.’
Groei ledenaantal
Deze analyse wordt ondersteund door de cijfers die laten zien dat, ondanks stagnatie tijdens de financiële crisis, het ledenaantal van de NVM in 25 jaar tijd is gegroeid van 4000 naar 5500, inclusief 950 makelaars en taxateurs gericht op commercieel vastgoed.
Frank van der Sluys, hoofd Client Development and Strategic Consulting bij Cushman & Wakefield, ziet ook geen krimp in zijn sector. ‘Wel verandert het profiel van de beroepsbeoefenaars; het werk wordt strategischer en inhoudelijk complexer,’ aldus Van der Sluys.
Repetitief werk
De drie experts zijn het erover eens dat AI voornamelijk repetitieve werkzaamheden automatiseert. De Mos noemt standaardrapportages, klachtenopvolging, objectmatching en delen van marketingprocessen als taken die goed te automatiseren zijn. ‘Deze taken vereisen traditioneel veel tijd, maar bieden weinig differentiatie,’ zegt zij.
Van der Sluys voegt daaraan toe dat binnen Cushman & Wakefield researchteams nu minder tijd besteden aan dataverzameling en -controle, omdat deze processen grotendeels geautomatiseerd zijn. ‘Met één druk op de knop kunnen we tekortkomingen in onze gegevens identificeren,’ legt hij uit.
Later aan de bal
Deze verschuiving beïnvloedt ook het type werkzaamheden binnen vastgoedadvies. ‘De analyse wordt sneller gemaakt, maar de waarde ligt steeds meer in interpretatie en validatie,’ zegt Van der Sluys. ‘Meer databronnen betekenen ook meer complexiteit; interpretatie en ervaring worden hierdoor nog belangrijker.’
De menselijke controle wordt des te crucialer naarmate databronnen gecompliceerder raken. Van der Sluys benadrukt dat de betrouwbaarheid van AI-uitkomsten afhangt van de kwaliteit van de input. ‘Onjuiste input leidt tot twijfelachtige output,’ waarschuwt hij.
De Mos wijst erop dat Nederland goed gepositioneerd is voor de snelle adoptie van AI in vastgoed, dankzij de aanwezigheid van gestructureerde data. ‘We beschikken over uitgebreide datasets, wat de effectiveness van AI versnelt,’ zegt zij.
Vertrouwen
Desondanks blijft de rol van de vastgoedadviseur essentieel. ‘Vastgoed gaat niet alleen over data, maar ook over belangen, vertrouwen en risicobeoordeling,’ stelt De Mos. Dit leidt tot een verschuiving van de adviseur van ‘informatiehouder’ naar ‘vertrouwde strategisch adviseur.’
Van der Sluys bevestigt deze trend, en stelt dat de vraag naar strategisch advies toeneemt, vooral gezien de complexiteit van huidige uitdagingen zoals geopolitieke onzekerheid en ESG-regelgeving.
Jonge medewerkers
Opmerkelijk genoeg leidt technologie niet tot minder personeel, maar tot groei. ‘Vroeger hadden we één onboarding per maand, nu twee,’ zegt Van der Sluys. De nieuwe generatie vastgoedprofessionals brengt vaardigheden in programmeren en datamodellen mee, wat trouwens ook efficiëntie oplevert.
Van der Sluys benadrukt echter dat ervaring cruciaal blijft; de combinatie van ervaring en technologie is essentieel. ‘Mensen blijven de kern van ons werk,’ concludeert hij.
Hardloophorloge
Van der Sluys vergelijkt deze ontwikkelingen met zijn hardloophorloge, dat verschillende informatiebronnen combineert. ‘Uiteindelijk bepaal ik zelf mijn trainingsschema. Dit geldt ook voor vastgoed: tools bieden inzichten, maar mensen bepalen de betekenis en de acties,’ legt hij uit.
Volgens hem blijft de traditionele taxateur relevant, ondanks de opkomst van AI. ‘De nadruk verschuift naar analyse en interpretatie, maar de taxateur blijft aansprakelijk voor de uiteindelijke waarde,’ zegt hij.
De Jong ziet een vergelijkbare trend in andere financiële sectoren. ‘Bij complexe producten draait het om vertrouwen en zekerheid. Bij vastgoedtransacties willen partijen er zeker van zijn dat ze de juiste keuze maken,’ concludeert hij.
Menselijke advisering
De Mos ziet AI niet alleen als technologische innovatie, maar als een verandering in besluitvorming en marktgedrag. ‘AI onthult waar waardecreatie plaatsvindt. Processen die reproduceerbaar zijn, zullen geautomatiseerd worden,’ zegt zij. Hierdoor worden menselijke vaardigheden noodzakelijker, zoals het bouwen van vertrouwen en omgaan met complexiteit.
Ze verwacht dat, naarmate AI verder standardiseert, menselijke advisering waardevoller wordt. ‘Klanten krijgen toegang tot dezelfde informatie, waardoor de behoefte aan deskundig advies toeneemt,’ stelt ze.
Vertrouwen wordt steeds belangrijker gezien de financiële impact van vastgoedtransacties en de toenemende complexiteit in regelgeving. ‘Alles wat wij doen, leunt op vertrouwen en menselijkheid,’ zegt Van der Sluys.
Kaarten tegen de borst
De Mos wijst op de analoge organisatie van vastgoedadvies en de druk op marges. ‘Technologie is niet alleen een innovatievraagstuk, maar een economische noodzaak,’ benadrukt zij. Verbeterde processen dragen bij aan transparantie en gelijke kansen in de markt.
De Jong voorspelt dat de zakelijke vastgoedmarkt minder vatbaar zal zijn voor digitalisering dan consumentenmarkten. ‘Vastgoed blijft uiteindelijk een domein van persoonlijk contact,’ sluit Van der Sluys af. ‘De tools worden slimmer, maar het blijft mensenwerk.’
