Hotels verkopen niet alleen kamers, maar erkennen steeds meer dat zij ook ervaringen aanbieden, waarbij de eetervaring aan de eettafel een van de krachtigste elementen is. In de Nederlandse markt krijgt food & beverage (F&B) opnieuw veel aandacht, niet louter als ondersteunende faciliteit, maar als waardevolle bijdrage aan zowel de operationele prestaties als de vastgoedwaarde, meldt Nieuws Impuls.
Economische motor
Hotels zijn lang niet meer beperkt tot het verkopen van kamers. Helaas wordt hotelvastgoed nog vaak beoordeeld alsof het dat wel is. Deze kloof tussen de werkelijke werking van hotels en hoe zij worden geëvalueerd, vormt een fundamentele misvatting die financiële schade kan veroorzaken. F&B binnen hotels wordt nog steeds vaak beschouwd als een ondersteunende voorziening: een restaurant voor gasten, ontbijt als dienst en een bar als extra faciliteit. In werkelijkheid fungeert F&B echter steeds meer als een onafhankelijke economische motor binnen de hoteloperaties.
In full-service hotels genereert F&B doorgaans 20 tot 35% van de totale omzet. In luxe hotels en resorts kan dit percentage oplopen tot boven de 50%. Toch worden hotelactiva nog steeds te vaak beoordeeld zonder voldoende aandacht voor de prestaties van F&B. Maatstaven als ADR, RevPAR en prijs per kamer bieden slechts een beperkt overzicht en negeren de impact van de F&B-prestaties.
Meer holistische maatstaven zoals TrevPAR (Total Revenue per Available Room), F&B-omzet per bezette kamer, bezettingspercentages en EBITDA per beschikbare kamer worden in Nederland te weinig gebruikt tijdens discussies over hotelinvesteringen, ondanks dat deze maatstaven veel nauwkeuriger de werkelijke prestaties van activa weergeven. De kansen voor investeerders die verder kijken dan alleen kamerinkomsten zijn aanzienlijk.
F&B en de waardebepaling van hotelvastgoed
In tegenstelling tot veel andere commerciële vastgoedobjecten is de waarde van een hotel onlosmakelijk verbonden met de operationele prestaties. Dit betekent dat iedere afdeling, inclusief F&B, een directe bijdrage levert aan de waarde van het vastgoed.
Wanneer een hotelrestaurant niet goed presteert door een slecht concept, inefficiëntie of een ongeschikte contractstructuur, blijft de ware waarde onbenut. Omgekeerd kan een sterk F&B-concept de operationele prestaties verbeteren en daardoor ook de vastgoedwaarde verhogen.
De activa waarbij F&B onder de maat presteert of slecht gestructureerd is, zijn vaak precies diegene waar de kloof tussen de transactieprijs en de werkelijke waarde het grootst is. Dit biedt kansen voor goed geïnformeerde kopers of eigenaren.
F&B steeds meer een bestemming
De markt ontwikkelt zich duidelijk in een andere richting. De komst van Ottolenghi naar het Mandarin Oriental Conservatorium in Amsterdam illustreert deze trend. F&B wordt hier niet enkel gezien als een extra service, maar als een bestemming op zich.
Het Chiltern Firehouse in Londen heeft een vergelijkbare status verworven, niet alleen vanwege de hotelkamers, maar ook door het restaurant. In Nederland zijn er meer voorbeelden van hotels die gasten aantrekken door hun culinaire aanbod, zoals De Durgerdam aan het IJmeer, Librije’s Hotel in Zwolle, Château Neercanne bij Maastricht en Pillows Inter Scaldes in Zeeland. Allen weerspiegelen de verschuiving waarbij F&B een integraal onderdeel van de waardepropositie vormt.
Druk op de hotelbranche neemt toe
Deze ontwikkeling wordt verder versneld door veranderende marktomstandigheden. Na de verhoging van het btw-tarief voor accommodaties naar 21 procent in januari 2026, moeten hoteleigenaren en -exploitanten nauwkeuriger kijken naar marges en omzetmixen.
In deze context groeit het strategische belang van F&B. Het is niet slechts een extra inkomstenstroom, maar kan, wanneer het goed gestructureerd en efficiënt geëxploiteerd of verhuurd aan een gespecialiseerde derde partij, als instrument dienen om de waarde van de activa te beschermen en te verhogen.
Alternatieve exploitatiemodellen winnen aan populariteit
Tegelijkertijd verandert de manier waarop hotels hun horeca-activiteiten organiseren. Steeds vaker kiezen eigenaren ervoor om hun horecaruimtes te verhuren aan externe exploitanten in plaats van deze zelf volledig te beheren. Hybride huurcontracten – waarbij een minimale basisprijs wordt gecombineerd met een variabel bedrag dat afhankelijk is van de omzet – worden steeds gebruikelijker.
Dit vermindert het operationele risico, brengt specialistische kennis binnen en zorgt voor stabiele inkomstenstromen. De exploitant die de hoogste huurprijs biedt, is echter niet altijd de beste partner. Werkelijke waarde op lange termijn hangt af van conceptuele afstemming en hoe goed de exploitant de prestaties van het object verbetert.
Kansen voor eigenaren, exploitanten en investeerders
Voor eigenaren, investeerders en kredietverstrekkers is het inmiddels duidelijk dat F&B de waarde van een hotel beïnvloedt. De relevante vraag is echter of het volledige potentieel van F&B wordt benut en of betrokkenen over de juiste combinatie van vastgoed- en F&B-expertise beschikken om hiervan te profiteren.
Om dat potentieel te realiseren, moet F&B net zo nauwkeurig worden benaderd als andere inkomstenbronnen – van aankoop tot en met de hele eigendomsperiode. Zolang F&B voornamelijk als een ondersteunende functie wordt gezien, blijven aanzienlijke opbrengsten onbenut.
Ralf Benda en Reza Mokarram zijn verbonden aan respectievelijk Velvet Square en Baken Vastgoed.
