De gemeente Maassluis heeft in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) een innovatief model ontwikkeld om de betaalbaarheid van koopwoningen te waarborgen, niet alleen bij de eerste verkoop, maar ook bij eventuele doorverkoop. Dit instrument is ook beschikbaar voor andere gemeenten met eigen grondposities, meldt Nieuws Impuls.
Woningen die zich bij oplevering nog binnen het bereik van lagere en middeninkomens bevinden, ervaren vaak een aanzienlijke waardestijging na de eerste verkoop. Dit leidt tot een verlies van de betaalbaarheid waarvoor ze aanvankelijk bedoeld waren. “Gemeenten willen tempo, betaalbaarheid en grip,” zegt Arjen Gielen, ceo van SVn. “Dat lukt alleen als je verder kijkt dan de eerste verkoop. Met sociale erfpacht bieden we gemeenten een instrument om vanaf de start duidelijke spelregels vast te leggen voor vandaag en morgen.”
Het principe van sociale erfpacht houdt in dat kopers eigenaar worden van de woning, maar niet van de grond daaronder, die eigendom blijft van de gemeente. Hierdoor hoeft de grond niet mee gefinancierd te worden, wat resulteert in een lagere aankoopprijs. Voor het gebruik van de grond betaalt de bewoner een erfpachtcanon die is afgestemd op de financiële draagkracht.
Betaalbaar Thuis
Gemeenten stellen vooraf vast dat de woning elke keer bij verkoop opnieuw beschikbaar wordt gesteld voor huishoudens met een inkomen van één tot twee keer het modale inkomen. Hierdoor blijft de woning bij doorverkoop toegankelijk voor de beoogde doelgroep. Dit systeem verschilt van de reguliere erfpacht, waarbij doorgaans een marktconforme canon geldt. Binnen het nieuwe instrument, dat de naam ‘Betaalbaar Thuis’ heeft gekregen, is de canon niet marktconform en moet deze zorgen voor een langetermijnbetaalbaarheid.
In tegenstelling tot traditionele erfpacht, waar iedereen hetzelfde betaalt, wordt bij sociale erfpacht gewerkt met inkomensafhankelijke kortingen. Het inkomen van de koper wordt elke drie jaar gecontroleerd. Bij een aanzienlijke inkomensstijging kan een deel van de korting vervallen, terwijl een daling van het inkomen kan leiden tot een toenemende korting.
Wanneer de eerste eigenaar besluit te verhuizen, wordt de woning verkocht tegen een vastgestelde, getaxeerde waarde. Indien het niet lukt om binnen de doelgroep een koper te vinden, kunnen na enkele maanden ook andere geïnteresseerden bieden, ondanks de hoge vraag naar betaalbare koopwoningen.
Made in Maassluis
Het idee voor sociale erfpacht vindt zijn oorsprong in Maassluis. SVn heeft het concept verder ontwikkeld tot een landelijk toepasbaar instrument. Sjoerd Kuiper, wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting in Maassluis, onderstreept het belang van structurele betaalbaarheid. “Als gemeente willen we niet dat de schaarse, betaalbare koopwoningen na de eerste verkoop voor topprijzen worden verkocht. Met sociale erfpacht maken we betaalbare koop niet alleen mogelijk voor de eerste koper, maar kunnen we dit ook op de lange termijn waarborgen. Dit is cruciaal voor starters en andere woningzoekenden met een beperkt budget die anders in de problemen komen,” zegt Kuiper.
Kuiper heeft al langer de aandacht gevestigd op het risico dat nieuwbouw op termijn alsnog uit het betaalbare segment kan verdwijnen. Als de planning werd gevolgd, zal Maassluis volgend jaar starten met de bouw van 40 à 50 woningen met sociale erfpacht in het project Station West.
De initiatiefnemers beschouwen dit model als een potentiële blauwdruk voor andere gemeenten. Almere heeft inmiddels een pilot gestart waarbij sociale erfpacht wordt toegepast op 86 nieuwbouwwoningen.
