De wereldwijde vastgoedmarkten hebben vorig jaar een afkoeling ervaren, terwijl de concurrentie binnen private markten is toegenomen, meldt Nieuws Impuls. In 2025 zijn de doelallocaties naar vastgoed voor het eerst in dertien jaar gedaald, omdat institutionele beleggers hun aandacht verlegden naar infrastructuur en steeds vaker naar private credit. Ongeveer 60% van de beleggers beschouwt deze alternatieven nu als directe concurrenten van vastgoed, met name in Europa, het Midden-Oosten en Azië, waar vastgoed steeds vaker een onderdeel is van een bredere asset-strategie. Vastgoed moet harder werken om zijn plaats in de portefeuille te rechtvaardigen.
Door de achterblijvende rendementen is het aantrekken van eigen vermogen in Europa en de VS lastiger geworden. Dit heeft geleid tot een verschuiving naar schuldstrategieën. Hierdoor zien we een duidelijke groei in de belangstelling voor private credit binnen real-assets-allocaties.
Datacenters niet meer vanzelf winstgevend
MSCI (Morgan Stanley) wijst op het verouderingsrisico van datacenters, die steeds complexer en duurder worden gebouwd, vooral om te voldoen aan de energie- en koelbehoeften van AI. Technische vereisten, zoals krachtige netaansluitingen en speciale koelsystemen, zijn soms al verouderd voordat de gebouwen zijn afgerond. Deze situatie betekent dat oudere vastgoed sneller kan verouderen zonder toekomstbestendige infrastructuur, wat leidt tot afwaarderingen of de noodzaak van dure upgrades. De investering per megawatt capaciteit is fors gestegen, wat de drempel voor nieuwe spelers en herontwikkeling aanzienlijk verhoogt. Dit verouderingsrisico komt bekend voor voor vastgoedbeleggers, gezien de ervaringen in de winkelcentrum- en kantoorsector van de afgelopen tien jaar.
Datacenters zijn hierdoor niet langer een vanzelfsprekende bron van winst. “Technische levensduur en energie-/koelingscapaciteit worden sleutelvariabelen voor waarderingen,” aldus experts.
Big Tech zoekt oplossingen
AI en de bijbehorende datacenters verbruiken niet alleen veel energie, maar ook aanzienlijke hoeveelheden water, zoals recent onderzoek door de VU aantoont. Jaarlijks verbruikt AI net zoveel water als mensen wereldwijd uit flessen drinken. Dit watergebruik is essentieel voor zowel koeling als elektriciteitsproductie. Techgiganten zoeken actief naar oplossingen: Microsoft heeft in de Wieringermeer een ondergrondse wateropslag aangelegd voor 500 miljoen liter regenwater om de datacenters van water te voorzien, terwijl ook kassen worden ingezet. Het datacenter van Google in de Eemshaven gebruikt gezuiverd industriewater uit oppervlaktewater. Nederland telt ongeveer 200 datacenters die in 2024 naar schatting evenveel elektriciteit verbruiken als 2 miljoen woningen, volgens cijfers van het CBS.
