De urgentie van de wooncrisis wordt dagelijks ervaren door Mark Kuijpers (Greystar), Eltjo Bouwman (Blauwhoed) en Edward Touw (Vastgoed Belang). Volgens hen is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad cruciaal om de woningnood snel aan te pakken. Touw stelt: ‘Dat is iets waar je morgen al mee aan de slag kunt gaan, omdat je gebruik kunt maken van bestaande infrastructuur en je geen last hebt van stikstof en netcongestie. Het is het laaghangende fruit. Splitsing levert prima appartementen op, bijvoorbeeld voor kleinere eenpersoonshuishoudens of migranten. Alleen moet je daarvoor als gemeente wel alle drempels weghalen als je die motor weer op gang wilt brengen,’ meldt Nieuws Impuls.
Hollands calvinisme
Bouwman benadrukt dat er meer aandacht moet komen voor seniorenhuisvesting om het woningaanbod te vergroten. ‘Die senior wil echt wel verhuizen, als je maar het juiste aanbod creëert. Dat kan al met reguliere appartementen waarvan je de rolstoeltoegankelijkheid vergroot en waar een leuke gemeenschappelijke ruimte of een gezellig café om de hoek zit. Grondgebonden woningen zijn ook interessant voor senioren. Wij maken mooie rendementen op patiowoningen voor deze doelgroep,’ legt hij uit.
Kuijpers wijst op een verkeerd begrip onder ouderen over de ‘opportunity kosten’ van hun vermogen in een afgeloste koopwoning. ‘Het voelt misschien comfortabel om in een huis te wonen dat op papier zes ton waard is, maar in veel gevallen hebben die mensen niet meer dan AOW met een klein aanvullend pensioen. Feitelijk ben je dan arm in je villa. Het is typisch Hollands calvinisme. Je kunt die zes ton ook vrijmaken door de woning te verkopen, drie ton reserveren voor huur in de komende 10-15 jaar en dan nog drie ton overhouden om comfortabel te leven,’ stelt hij.
‘Pure armoede’
Statushouders zijn ook een veelbesproken doelgroep, maar volgens de heren verminderen zij de druk op de woningmarkt niet. Kuijpers zegt: ‘De huisvesting van statushouders is heel politiek gemaakt, terwijl het percentage dat een sociale huurwoning krijgt beperkt is. Er muteren sowieso erg weinig corporatiewoningen naar nieuwe huurders.’ Touw voegt toe: ‘De gedachte van sommigen dat je de woningnood kunt oplossen door de vraag te beperken in plaats van het aanbod te vergroten vind ik getuigen van pure armoede.’
Drietrapsraket
Kuijpers stelt een drietrapsraket voor waarin het beter benutten van de bestaande voorraad als basis dient. Hij benadrukt het belang van innovatief denken: ‘We wonen in Nederland nog altijd bizar groot. Je moet ook wat meer toestaan en conceptmatig denken. Daarnaast kun je als overheid snel het box 3-verhaal terugdraaien, omdat het evident is dat particuliere beleggers vaak meer belasting betalen dan ze aan huur ontvangen.’ Hij noemt ook de noodzaak van aanpassing van de Wet betaalbare huur voor een beter evenwicht tussen huurprijs en kostprijs, waardoor institutionele investeringen weer mogelijk worden.
Touw bepleit dat de discussie over het afschaffen van de Wbh aan de orde moet komen. ‘Maatregelen zoals het loslaten van de WOZ-cap en het aanpassen van de puntengrens zijn knoppen waar je direct aan kunt draaien.’ Volgens Kuijpers kan het CPI of CPI+1% een aanzienlijk verschil maken, ‘en voor huurders kun je dat met huurtoeslag compenseren.’
Meer daadkracht nodig
Bouwman stelt dat het creëren van ruimte voor verandering op gemeentelijk niveau cruciaal is. ‘De stroperigheid van procedures zit vaak veel dieper. Een wethouder RO zou op basis van een coalitieakkoord het mandaat moeten hebben om plannen sneller uit te voeren,’ zegt hij. Touw benadrukt het belang van vertrouwen in de ambtelijke organisatie en vindt dat gemeenten minder afhankelijk moeten zijn van de raad voor elk detail. ‘Nu zitten we op het niveau dat een plan in de gemeenteraad blijft hangen vanwege discussie over hoeveel groen er op het dak moet,’ aldus Kuijpers.
Bouwman merkt op dat het ontwikkelen van projecten ingewikkelder is geworden. Touw verwijst naar een wethouder van Heemskerk die beperkte winstmarges voor ontwikkelaars eist. ‘De angst dat ontwikkelaars iets verdienen is zo groot geworden, dat sommigen er liever een oplossing voor de woningnood voor opofferen,’ zegt hij.
Bouwman stelt dat open boekhouding kan helpen om transparantie te creëren. ‘Dan zien ze welke marges acceptabel zijn. Daarom zijn wij voorstander van partnerselectie, waarmee verwachtingen vroeg in het proces kunnen worden afgestemd.’
Modulair en tijdelijk
Bouwman pleit voor modulaire en tijdelijke bouw om snel het woningtekort aan te pakken. ‘Blauwhoed heeft daarvoor het concept Wijk, waarmee we tijdelijke wijken realiseren als onderdeel van lokale bouwopgaven,’ legt hij uit. Kuijpers blijft echter sceptisch: ‘Met de huidige productiecapaciteit gaan we het nooit halen. We moeten naar een meer geïndustrialiseerde en duurzame manier van bouwen, wat een kanteling van het productieproces vereist.’
Niet alle kaarten op corporaties
De neiging in de politiek om de focus alleen op de volkshuisvesting te leggen, leidt tot de vraag naar de effectiviteit van corporatie-architectuur. Touw vindt dat er ook ruimte moet zijn voor particuliere en institutionele beleggers, die vorig jaar 30.000 woningen hebben geleverd. ‘Wij kunnen die bijdrage blijven leveren, maar dan moet het ons wel mogelijk worden gemaakt,’ concludeert hij. Kuijpers voegt toe dat zij blijven investeren, ook binnen Nederland. ‘We moeten kijken hoe we haalbaarheid kunnen realiseren, wat ons onderscheidend maakt.’
Bouwman uit zijn bezorgdheid over radicale veranderingen die de politiek overweegt. ‘Dan schieten beleggers echt in de vlekken.’ Aan de andere kant, vindt Touw dat we de rust en stabiliteit die nodig zijn voor de woningnood niet als excuus moeten gebruiken om niets te doen. Bouwman sluit zich hierbij aan: ‘Er zijn knoppen waar je nu al aan kunt draaien, vooral op lokaal niveau.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025
