Wijziging in btw-heffing zet woningontwikkelaars onder druk
De staatssecretaris van Financiën heeft onlangs enkele woorden in het Besluit onroerende zaken omzetbelasting aangepast, waardoor sommige ontwikkelaars nu als eigenaar van onbebouwde grond worden beschouwd in plaats van bebouwde grond. Dit heeft tot gevolg dat de verkoop van hun grond voor woningontwikkeling aanzienlijk minder oplevert. Andere ontwikkelaars worden wellicht gedwongen om hun projectplanning aan te passen om financiële tegenvallers te voorkomen, meldt Nieuws Impuls.
De wijziging, die eind vorig jaar werd doorgevoerd, houdt in dat voor de btw-heffing een gedeeltelijk gesloopt gebouw nu als onbebouwd wordt aangemerkt, mits het gebouw geen functie meer vervult. Dit betekent dat de verkoop bij herontwikkeling wordt belast met 21% btw in plaats van de eerder geldende regeling.
Voor woningontwikkelaars, die vaak gebruikmaken van een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst, kan deze nieuwe interpretatie verregaande gevolgen hebben. Normaal gesproken betalen zij overdrachtsbelasting op de grond met oude bebouwing in plaats van omzetbelasting, wat financieel voordeliger is gezien het lagere tarief van 10,4% voor overdrachtsbelasting in tegenstelling tot 21% btw.
Bij een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst kan grond met een volledig intacte oude bebouwing worden geleverd, zonder dat er wijzigingen nodig zijn. Echter, in veel gevallen wordt een gedeelte van het gebouw vóór de verkoop al gesloopt, bijvoorbeeld om kraken te voorkomen of om bouwdeadlines te halen. Deze wijziging kan hierdoor leiden tot onvoorziene financiële verliezen voor ontwikkelaars.
De staatssecretaris baseert zijn besluit op het Lomoco-arrest van het Europese Hof van Justitie uit november 2024. Dit arrest betreft de verkoop van een voormalige kampeergrond waarbij slechts een prefab-fundering was aangebracht. Het Hof oordeelde dat een gebouw alleen als zodanig moet worden aangemerkt wanneer het in gebruik kan worden genomen, en dat funderingen op zichzelf dat niet kunnen. De staatssecretaris lijkt nu echter te suggereren dat bij gedeeltelijke sloop er alleen sprake kan zijn van onbebouwde grond als het gebouw niet meer functioneel is. Dit geeft een brede interpretatie aan het Lomoco-arrest, dat geen uitspraken heeft gedaan over de situatie van sloop.
Ontwikkelaars zijn niet verplicht om de interpretatie van de staatssecretaris te volgen, aangezien een beleidsbesluit slechts een mening is en uiteindelijk de rechter beslist. Wat echter ongewenst is, is dat de Belastingdienst deze nieuwe instructies zal handhaven en binnenkort naheffingsaanslagen zal opleggen aan ontwikkelaars die een andere opvatting hebben.
De nieuwe richtlijn creëert ook onzekerheid. Wanneer kan een gebouw niet meer zijn functie vervullen? Is dit al het geval wanneer sanitaire voorzieningen worden verwijderd, of moeten ook dak- en geveldelen worden gesloopt? De beste strategie voor woningontwikkelaars kan zijn om de sloop uit te stellen, zelfs als dit vertraging in de bouw betekent. Met deze wijziging heeft de staatssecretaris de woningmarkt opnieuw geen dienst bewezen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
