Recentelijk bleek dat een horecaruimte op een unieke locatie complexere waarderingsvraagstukken met zich meebracht dan aanvankelijk gedacht. Ondanks de gegarandeerde en hoge bezoekersaantallen, die dagelijks bussen vol gasten aanvoerden, werd de verwachte omzetpotentie bedreigd door de beperkingen van het monumentale gebouw. De bouwkundige randvoorwaarden bepaalden namelijk sterk de mogelijkheden voor installaties en de benodigde ruimtes, wat resulteerde in een beperkte capaciteit voor gasten. Hierdoor ontstond een blijvend probleem: de bezoekersstroom viel niet te rijmen met de feitelijke exploitatiemogelijkheden, meldt Nieuws Impuls.
Uitdagingen bij de exploitatie
De complexe situatie vroeg om een zorgvuldige afweging door de taxateur, gezien het type horeca dat hier mogelijk geëxploiteerd kon worden. Natte horeca viel al snel af, terwijl een volwaardig restaurant nauwelijks haalbaar bleek te zijn door operationele en logistieke uitdagingen. Dit leidde tot het ontwikkelen van een tussenvorm van horeca, gericht op snelle uitgifte met behoud van kwaliteit, om grote bezoekersaantallen aan te kunnen zonder logistieke problemen.
Kritische analyse van de situatie
Daarbij moest een exploitatieopzet worden opgesteld op basis van branchegegevens en ervaringen, aangezien het om nieuwbouw ging zonder historische cijfers. Het was cruciaal om deze data te vergelijken met de specifieke kenmerken van het object, zoals de ligging en inefficiënt ruimtegebruik, die direct impact hadden op kosten, omloopsnelheid en marges. De exploitatie werd geen einddoel, maar een essentieel hulpmiddel om een realistische markthuur vast te stellen.
Beoordeling van het concept
Het resultaat van de taxatie bood niet alleen een huurwaarde, maar ook een waardevolle bedrijfskundige reflectie op het pand. De oorspronkelijke visie voor het gebruik bleek niet goed aan te sluiten bij de fysieke en functionele realiteit. Daardoor leidde de taxatie tot een herziening van het concept, wat essentieel was voor de toekomstige exploitatie.
Zo werd de discussie over de unieke waardering weer aangescherpt. Elk vastgoedobject is inderdaad uniek, maar soms vereist het meer dan alleen een taxatie; het vraagt om een uitgebreide analyse waar vastgoed, exploitatie en gebruikslogica in elkaar overvloeien en elkaar soms ook tegenwerken.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
