Tijdens een bijeenkomst van vastgoedplatform Bisnow in Cinema The Pulse op de Zuidas presenteerden zowel internationale beleggers als Nederlandse ontwikkelaars, beleidsmakers en bouwers hun toekomstvisie op residentieel vastgoed, meldt Nieuws Impuls.
Anuj Mittal, managing director bij TPG Angelo Gordon, ging in gesprek met Jeroen Lokerse, ceo Benelux van Colliers. In de sessie “The Living Thesis: TPG Angelo Gordon on Europe’s Residential Opportunity” schetste Mittal een optimistisch beeld van de Europese woningmarkt. Volgens hem blijft residentieel vastgoed de komende vijf tot tien jaar een van de belangrijkste beleggingscategorieën in Europa, gedreven door structurele woningtekorten. ‘Whenever there’s a shortage, build houses,’ aldus Mittal.
Hij wijst op demografische trends zoals kleinere huishoudens, urbanisatie en een groeiende vraag naar flexibiliteit die de behoefte aan huurwoningen structureel ondersteunen, met name in stedelijke gebieden met sterke economische fundamenten.
Stedelijke woonconcepten
TPG Angelo Gordon ziet vooral kansen in small format living: compacte woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens in economisch sterke stedelijke gebieden. Mittal benadrukt dat dit type woning beter aansluit op veranderende woonvoorkeuren en institutionele beleggers aantrekkelijke perspectieven biedt. Hij legde de nadruk op de blijvende aantrekkingskracht van binnenstedelijke locaties, met de retorische vraag: ‘Would you like to live in the center of Utrecht?’
De boodschap was duidelijk: in gebieden waar economische groei, voorzieningen en bereikbaarheid samenkomen, blijft de vraag naar stedelijk wonen groot.
Kansen boven de 187 punten
TPG Angelo Gordon heeft momenteel $ 2,5 miljard beschikbaar voor residentiële investeringen in Europa, waarvan 35% al is gealloceerd. Nederland vertegenwoordigt 15% van deze allocatie.
Mittal benadrukte echter dat kapitaal mobiel is en dat Europese landen concurreren om institutionele investeringen. Nederland moet het opnemen tegen markten zoals Spanje, waar sterkere economische groei en minder reguleringsdruk worden waargenomen.
Ondanks internationale kritiek op het Nederlandse huurbeleid ziet Mittal kansen in de Nederlandse markt, vooral voor woningen boven de liberalisatiegrens van 187 punten. ‘Above that is rental growth pretty wild,’ aldus Mittal, die opmerkt dat het aanbod in dat segment zo schaars is dat aanzienlijke huurstijgingen mogelijk zijn.
Praktische belemmeringen
Terwijl Mittal een optimistisch beeld schetste over internationaal kapitaal, maakte de daaropvolgende panelbijeenkomst duidelijk waarom de Nederlandse woningbouwproductie achterblijft.
Tijdens het panel “Overcoming development bottlenecks: accelerating residential delivery in the Netherlands,” bespraken vier prominente spelers uit de Nederlandse woningmarkt de praktische belemmeringen die de woningbouw vertragen. Aanwezig waren Dries Drogendijk, directeur gebiedsontwikkeling van de gemeente Amsterdam, Ronald Huikeshoven, ceo van AM, Boaz de Boer, commercieel directeur van Heddes Bouw & Ontwikkeling, en Bart Meijer, ceo bij MRP.
Minder lokale uitzonderingen
Drogendijk stelde dat versnelling begint bij eenvoudiger en uniformer beleid. Hij wees op de landelijke regelgeving rond netcapaciteit en stelde dat er binnen de bestaande infrastructuur aanzienlijk meer ontwikkelruimte beschikbaar is dan momenteel wordt benut.
Volgens Drogendijk heeft Amsterdam ruimte voor 68.000 woningen op korte termijn en in totaal 150.000 woningen in de komende twintig jaar, wat vraagt om realistische keuzes. Gemeenten zouden moeten stoppen met aanvullende lokale eisen bovenop nationaal beleid.
Daarnaast pleitte hij voor meer flexibiliteit in programmering. De traditionele 40-40-20-verdeling in Amsterdam, waarbij projecten over vaste segmenten worden verdeeld, werkt volgens hem vaak remmend.
Huikeshoven voegde daaraan toe dat de sector gebaat is bij één duidelijke landelijke richtlijn. ‘We moeten de regels downsizen. Eén regel voor het hele land. Als we die stap zetten, ben ik positief,’ stelde hij.
Amsterdam
Ondanks de toenemende complexiteit blijft Amsterdam volgens de panelleden een van de meest kansrijke woningmarkten in Nederland. Drogendijk noemde de relatief hoge productiecapaciteit van de hoofdstad en de actieve betrokkenheid van de gemeente bij taskforces rond netcongestie en woningbouwversnelling.
Huikeshoven benadrukte dat samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen cruciaal is, vooral in een markt met hoge druk waar duidelijke publieke regie en nauwe samenwerking essentieel zijn.
Netcongestie
Een belangrijk deel van de discussie draaide om netcongestie. De Boer ziet oplossingen in microgrids en slimmere energiesystemen op projectniveau, wat extra investeringen vereist aan de voorkant maar ontwikkelruimte kan creëren waar traditionele netaansluitingen tekortschieten. Hij pleitte ook voor realistischer energiecalculaties in regelgeving en bouwbesluiten.
Huikeshoven wees op gefaseerde aansluitstrategieën als praktische oplossing, waarbij appartementen vaak eerder operationeel kunnen zijn dan zwaardere mixed-use functies.
Proceduremisbruik
Het scherpste debat ontstond rond juridische procedures. Meijer bekritiseerde wat hij ziet als strategisch misbruik van bezwaarprocedures door partijen die deze inzet als financieel pressiemiddel. ‘De boodschap is soms simpel: betaal ons, anders vertragen we je project,’ merkte hij op.
Deze praktijk tast volgens hem het vertrouwen van institutionele beleggers aan. Voor investeerders die grote sommen kapitaal alloceren, is voorspelbaarheid essentieel. Wanneer procedures worden ingezet als verdienmodel, ontstaat onzekerheid die projecten kan vertragen of blokkeren.
Meijer maakte een belangrijk onderscheid tussen obstructie van dit type en legitieme bewonersparticipatie, die vaak betere plannen oplevert. Drogendijk verwees naar Weespersluis als voorbeeld van zorgvuldig stakeholdermanagement.
Huikeshoven noemde een project in Bloemendaal waar bewoners vroegtijdig werden betrokken bij de planvorming, wat binnen drie maanden leidde tot consensus en inhoudelijke bijdragen aan verbeteringen.
Industrialisatie
Er was enige divergentie bij de ambitie om 50% industrieel en modulair te bouwen, maar de richting was duidelijk voor alle panelleden. Drogendijk wees op het huidige aandeel houtbouw in Amsterdam van rond de 8%, wat moet opschalen om woningbouwdoelen te halen.
De Boer stelde dat modulair bouwen inmiddels geaccepteerd is als alternatief voor traditionele bouwmethoden, gekozen om efficiëntie en snelheid. Meijer merkte op dat industrialisatie onvermijdelijk is door het structurele arbeidstekort in de bouw.
Een opmerkelijke opmerking kwam van Huikeshoven, die aandacht vroeg voor seniorenhuisvesting. Dit segment krijgt bij veel gemeenten nog onvoldoende prioriteit, terwijl kansen liggen om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.
