Dubbele Heffing van Overdrachtsbelasting Voor Projectontwikkelaars: Advocaat Waarschuwt
Projectontwikkelaars die betrokken zijn bij de herontwikkeling van vastgoed moeten waakzaam zijn voor mogelijke dubbele belastingheffing bij de afdracht van overdrachtsbelasting. Dit blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland in de zaak rondom het voormalige Ikon-gebouw in Hilversum, meldt Nieuws Impuls.
In de zaak, die begon met de koopovereenkomst in februari 2015, kreeg de ontwikkelaar meer dan een jaar later een omgevingsvergunning, waarna het pand werd geleverd. Tijdens de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting werd de overeengekomende koopsom als basis genomen. De inspecteur achtte deze koopsom echter te laag en verwees naar de wet die bepaalt dat overdrachtsbelasting moet worden betaald over de hoogste waarde van het vastgoed.
Volgens de inspecteur was de waarde van het gebouw bij verwerving aanzienlijk hoger dan de oorspronkelijke koopsom, wat zich zou vertalen in hogere bedragen bij de doorverkoop van appartementen. Hij baseerde dit op de eerste betalingen van kopers van woningen, evenals de geprognotiseerde residuele grondwaarde. Ondanks de kritiek op deze redenering, steunde de rechter de inspecteur, wat leidde tot een naheffing, inclusief forse rente, en een boete voor de ontwikkelaar.
Het resultaat was dubbele heffing van overdrachtsbelasting. De woningen werden binnen zes maanden na verwerving door de ontwikkelaar doorverkocht, en de bedragen waarover overdrachtsbelasting werd geheven, leidden tot onjuiste afdracht. De ontwikkelaar had te veel betaald voor de kopers en te weinig voor zichzelf, maar de mogelijkheid om het teveel betaalde terug te vragen was inmiddels verstreken. De rechter oordeelde dat het niet zijn rol was om de billijkheid van de wet te beoordelen.
Bij aan- en verkopen binnen zes maanden is het essentieel om zorgvuldig de bedragen voor overdrachtsbelasting te bepalen. Het blijft echter riskant, aangezien de inspecteur ook deze toedelingen kan betwisten. In situaties waarin de aan- en doorverkoop gelijktijdig plaatsvinden, kan het risicoloos zijn door de leveringsakten in een omgekeerde volgorde te laten passeren, waardoor de laatste koper in principe de volledige overdrachtsbelasting verschuldigd is, en de verkoper recht heeft op vermindering dankzij de eerdere verkrijging binnen zes maanden.
Soms moet een ontwikkelaar zelfs de ‘wereld’ omkeren om ongewenste belastingheffingen te vermijden.
