De Rotterdam, een van de grootste multifunctionele gebouwen van Nederland met circa 160.000 m², blijft een belangrijk kenmerk van de skyline van Rotterdam. Het massieve gebouw op de Wilhelminapier, ontworpen door OMA van Rem Koolhaas, is sinds de oplevering eind 2013 uitgegroeid tot een icoon van de stad, meldt Nieuws Impuls.
Een aanzienlijk deel van het complex is bestemd voor kantoren, met verschillende metrages in omloop. Amvest rapporteert circa 60.000 m² kantoorruimte, terwijl eerdere schattingen uit 2016 door PropertyNL circa 75.000 m² aangaven. De gemeente Rotterdam huurde aanvankelijk ongeveer 40.000 m² na de verhuizing uit de Europoint-torens nabij het Marconiplein. Inmiddels zijn er zo’n 2.000 werkplekken in De Rotterdam beschikbaar, verspreid over veertig verdiepingen.
Naast de gemeente maken ook private ondernemingen gebruik van de ruimte. Cannock huurt ruim 2.300 m² en HES International ondertekende in 2024 een langjarig huurcontract voor 639 m² op de 28ste verdieping. Er zijn ook flexibele werkplekken beschikbaar via The Office Operators en Regus.
Het kantoorsegment is echter slechts één aspect van deze ‘verticale stad’. De Rotterdam beschikt over 240 woningen, waarbij Amvest 119 appartementen heeft toegevoegd aan het Amvest Residential Core Fund. Daarnaast omvat het complex het nhow-hotel met 285 kamers, ongeveer 1.500 m² aan retail en horeca, ruim 8.000 m² aan recreatie en fitness, en een parkeergarage met 670 plaatsen.
Memphis en Madonna
Er gaan verhalen rond dat popicoon Madonna ooit een woning in het complex bezat, wat nooit officieel is bevestigd. In 2015 kocht een Australische investeringsmaatschappij drie samengevoegde penthouses voor ruim € 3 miljoen. Bij de verkoop van het resulterende penthouse van meer dan 700 m² in 2022 weigerde de makelaar om te bevestigen of Madonna de eigenaar was geweest, wat het gerucht levend houdt.
Ook Memphis Depay zou eigenaar zijn geweest van een penthouse in Rotterdam, gekocht voor ongeveer € 2,45 miljoen en later te koop aangeboden voor € 4,95 miljoen. Of hij de woning inmiddels heeft verkocht, blijft onduidelijk.
Al met al is De Rotterdam vanaf het begin een mixed-use en multitenant gebouw geweest, waarbij het kantoorprogramma slechts één van de functies is binnen het omvangrijke complex van 160.000 m².
Gemeente als reddingsboei
Het lijkt een uitdaging om een nieuwe invulling te vinden voor de aanzienlijke kantoorruimte die de gemeente Rotterdam verlaat. Vanaf het begin was het al geen gemakkelijke taak om grote huurders te vinden voor de kantoormeters in De Rotterdam, vooral niet na de financiële crisis van 2008. De komst van de gemeente was cruciaal voor de ontwikkeling van het project, en de gemeentelijke huur hielp om de realisatie mogelijk te maken.
De impact van corona heeft het gebruik van het gebouw verder aangetast. Ambtenaren hebben zich nauwelijks meer naar de werkplekken verplaatst vanwege de beperkingen rondom het anderhalve meter-beleid. Inmiddels is hybride werken de drijvende kracht achter het vertrek van de gemeente. Met 2.000 werkplekken in De Rotterdam wil de gemeente haar totale kantoorbehoefte aanzienlijk verkleinen, zoals RTV Rijnmond meldt dat er per saldo ongeveer 20.000 m² kantoorruimte zal worden afgestoten.
Marco Clarijs van MADE Real Estate is echter optimistisch over de toekomst. Zijn bedrijf was betrokken bij bij verschillende grote kantoortransacties, waaronder de verkoop van Blaak 555 en de verhuizing van het AD naar Edge Coolsingel. Clarijs merkt op dat de situatie voor De Rotterdam anders is dan die van de leegstaande torens na de verhuizing van de gemeente in 2014.
Hij stelt: ‘De Wilhelminapier is een geweldige locatie en de ontwikkeling van de Rijnhaven zal de aantrekkingskracht verder versterken. Het vertrek van de gemeente betekent gedurende deze periode dat een aanzienlijke oppervlakte beschikbaar komt, wat een uitdaging vormt. Maar mocht een alternatieve functie niet haalbaar zijn, dan ligt een toekomst als multi-tenant kantoorgebouw voor de hand.’ Hij voegt eraan toe dat gerichte investeringen en een slim concept noodzakelijk zijn om beter aan te sluiten op de wensen van de moderne kantorenmarkt.
Typische verplaatsingsmarkt
De kantorenmarkt in Rotterdam is traditioneel een verplaatsingsmarkt, iets waar PropertyNL al eerder op wees. Sinds 2004 is de afhankelijkheid van bedrijven die binnen de stad verhuizen en daarbij kantoorruimte achterlaten, constant aanwezig. Deze dynamiek is intact gebleven, maar de markt zelf is in de tussentijd aanzienlijk veranderd.
Recentelijk heeft PropertyNL erop gewezen dat de vraag steeds meer geconcentreerd is op hoogwaardige, duurzame kantoren in levendige locaties. JLL constateerde dit jaar een duidelijke tweedeling, waarbij een vijfde van de vraag naar kantoorruimte zich richt op het gebied van Rotterdam Centraal, gevolgd door de ruimte rond Blaak en Rotterdam Alexander. De leegstand bedroeg 5,8 %, maar de kwaliteit van het aanbod varieert sterk.
Het aanbod van nieuwe kantoorpanden in Rotterdam is jarenlang beperkt gebleven. Het gebrek aan beschikbaarheid heeft bedrijven ertoe gedwongen om oudere en minder aantrekkelijke panden te verlaten ten gunste van moderne kantoorconcepten gelegen op centrale locaties.
Tweede stadscentrum
De kans voor De Rotterdam ligt in de ontwikkeling van de Kop van Zuid, dat verder werkt aan zijn rol als tweede stadscentrum. De gebiedsontwikkeling rond de Rijnhaven zal dit proces een impuls geven, met de ambitie om een gemengd stedelijk milieu te creëren dat woningen, kantoren, horeca, winkels en andere voorzieningen omvat. Het drijvende park en stadstrand moeten de aantrekkingskracht vergroten.
Bovendien blijkt dat grote zakelijke gebruikers de linker Maasoever nog niet zijn vergeten. Zo heeft Deloitte deze maand zijn huurcontract in de Maastoren verlengd voor 13.300 m², en het advocatenkantoor AKD heeft netelijk bijgetekend voor meer dan 5.000 m². Samen blijven zij samen verantwoordelijk voor ruim 18.000 m² in de Maastoren.
De vraag blijft dus niet alleen wie de gemeente in De Rotterdam zal opvolgen, maar ook of zo’n opvolger werkelijk nodig is. Het toekomstperspectief dat Clarijs schetst, met kleinere huurders en een multi-tenantconcept dat aansluit bij de huidige markt, lijkt misschien beter te passen bij een gebouw dat oorspronkelijk als verticale stad bedoeld was.
