In Alphen aan den Rijn wordt gewerkt aan de ontwikkeling van 5500 woningen en 60 hectare natuur, ondanks een jarenlange bouwstop in de Gnephoek. Voorheen gold hier een principieel bouwverbod om het Groene Hart te beschermen. De veranderende situatie begon in 2022, toen voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken werd ingeschakeld om de gesprekken tussen betrokken partijen te versnellen, meldt Nieuws Impuls.
Publiek–private samenwerking (PPS)
De gemeente Alphen aan den Rijn en de betrokken marktpartijen hebben een gezamenlijke exploitatiemaatschappij (GEM) opgericht om de integrale opgave van deze gebiedsontwikkeling te realiseren. Deze publiek-private samenwerking (PPS) stelt partners in staat om grond, geld en expertise te bundelen in een gezamenlijk opgericht bedrijf, dat de afgelopen jaren steeds meer als een serieuze optie is gezien na een periode van stagnatie sinds de financiële crisis van 2008.
In Nederland worden gebiedsontwikkelingen steeds complexer en moeten ze meer opgaven, zoals woningbouw, energietransitie en klimaatadaptatie, integreren binnen de beperkte ruimte. Publiek en privaat zijn zich steeds meer bewust van hun afhankelijkheid van elkaar voor het uitvoeren van dergelijke projecten. De belangrijkste vraag hierbij blijft hoe de samenwerking ingericht kan worden zodat de betrokken partijen over een langere periode samen kunnen werken. Voor de Gnephoek is er bewust gekozen voor een intensieve samenwerking met aanzienlijke gezamenlijke investeringen, wat dit project tot een interessante casus maakt voor andere ontwikkelingsprojecten.
Historische context
De geschiedenis van de Gnephoek is bijzonder. Het gebied was ooit overwogen als afvaldepot voor de Rotterdamse haven en stond in de jaren ’90 op de kaart als Vinex-locatie, maar deze status werd niet bevestigd. Tussen 2017 en 2019 werd de noodzaak voor ontwikkeling in het gebied opnieuw onderzocht, vooral gezien de toegenomen vraag naar woningbouw. De Gnephoek werd uiteindelijk aangewezen als een van de meest veelbelovende locaties voor woningontwikkeling, aangezien alternatieven ontbraken. Deze fases resulteerden in ambities voor een water- en bodembediening waarbij het natuurlijke systeem leidend moet zijn.
Van ‘of’ naar ‘ja, maar hoe’
Het ontwikkelingsproces kende verschillende uitdagingen, waaronder bezorgdheid van betrokken partijen over waterbeheer en mobiliteit, naast de zorgen over natuur en landschap. Ondanks deze obstakels werd de Gnephoek gezien als een urgente bouwlocatie, mede door de politieke druk vanuit de Tweede Kamer in 2021. In 2022 werd de gemeentelijke omgevingsvisie vastgesteld, leidend tot strikte voorwaarden voor natuur, water en mobiliteit. De benoeming van Wim Kuijken als regisseur bracht nieuw leven in het project en resulteerde in de bespreking van vier alternatieven.
Het uiteindelijke voorkeursscenario omvat 5500 woningen en 60 hectare natuurontwikkeling, met een focus op betaalbaarheid, waaronder 30% sociale huur. Hiermee verschuift de discussie van de vraag óf er gebouwd wordt naar de vraag hóe de gebiedsontwikkeling uitgevoerd kan worden.
Drie belangrijke principes
Peter Klompen, programmamanager gebiedsontwikkelingen van de gemeente Alphen aan den Rijn, noemt drie belangrijke principes die hebben bijgedragen aan de vooruitgang in dit complexe proces:
(1) **Feiten eerst**: Het verzamelen van harde data over water, bodem, verkeer en natuur hielp het gesprek van politieke stellingen naar feitelijke besluitvorming te verleggen. Dit maakte snelle en feitelijke antwoorden mogelijk.
(2) **Ambitie en haalbaarheid**: Kwaliteitseisen en businesscase werden gelijktijdig ontwikkeld, zodat marktkennis en praktijkervaring de kloof tussen beleid en uitvoering verkleinden. Deze iteratieve aanpak resulteerde in een plan dat vertrouwen wekte bij de betrokken partijen.
(3) **Continuïteit en wrijving**: Stabiele teams aan publieke en private zijde gaven vertrouwen en hielden het proces in beweging. Wrijving werd als onvermijdelijk erkend, maar richtte zich op inhoud, wat leidde tot vooruitgang.
Bovendien werd veel aandacht besteed aan participatie, met informatievoorziening aan de gemeenteraad en interne bijeenkomsten om de betrokkenheid te waarborgen.
Naar een GEM
In de Gnephoek is 77% van de grond in handen van particuliere ontwikkelaars, met BPD als grootste eigenaar. De gemeente kiest nu voor een actieve rol in de gebiedsontwikkeling door samen met de marktpartijen te sturen op uitvoering. Als medeaandeelhouder in de GEM wil de gemeente betrokken zijn bij cruciale beslissingen over fasering en publiek belang.
De GEM heeft een 50/50 verhouding tussen publiek en privaat, wat vereist dat de gemeente substantieel bijdraagt gezien hun beperkte grondposities. De keuze voor deze samenwerking is gebaseerd op de behoefte aan sturing, capaciteiten en wederzijds commitment.
Vernieuwend aspect
Een vernieuwend aspect van de GEM is de verbreding van de opgave. Dit project richt zich niet alleen op woningbouw, maar ook op natuur, waterbeheer en klimaatadaptatie. De aanpak van Gnephoek gaat verder dan gebruikelijk door ook na te denken over het beheer van het openbare gebied in een vroeg stadium. Dit omvat ontwikkeling van inspectieplannen en duidelijke afspraken over kosten en rolverdeling.
PPS ontstaat al vóór het contract
De samenwerking tussen de partijen begon al in de planfase van 2023, waar de gemeente en marktpartijen gezamenlijk een Contourenplan opstelden. De actieve bijdrage van marktpartijen speelde een cruciale rol in dit proces, dat zich kenmerkte door een vereenvoudiging van het proces door een gezamenlijke gesprekspartner aan te wijzen.
Dit laat zien dat PPS begint in een vroeg stadium, waarin vertrouwen en een gedeelde ambitie ontstaan voordat formele overeenkomsten worden gesloten. De partijen hebben al een intentiebrief en een intentieovereenkomst ondertekend, waarna verdere stappen worden gezet naar een samenwerkingsovereenkomst.
Samen verkennen, samen uitvoeren
De Gnephoek transformeert van een mogelijke baggerdepot naar een geïntegreerde gebiedsontwikkeling die wonen en natuur samenbrengt. Dit proces toont aan dat PPS veel meer inhoudt dan slechts het ondertekenen van een contract, maar eerder een manier van samenwerken beschrijft die al begint voordat er formele overeenkomsten zijn.
Het voorbeeld van Gnephoek illustreert dat vroegtijdige betrokkenheid, vertrouwen en gedeelde ambitie cruciaal zijn voor het succes van complexe gebiedsontwikkelingen.
Paul van den Bragt en Reann Kersenhout zijn promovendi aan de Leerstoel Gebiedsontwikkeling (TU Delft) en verbonden aan de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).
