Toegang tot de woningmarkt wordt steeds moeilijker voor Nederlandse huishoudens
In 2024 heeft een huishouden met een gemiddeld inkomen meer dan €100.000 tekort om een koopwoning te financieren, meldt Nieuws Impuls. Dit is een drastische verandering ten opzichte van tien jaar geleden, toen dergelijke huishoudens nog wel een hypotheek konden krijgen voor de gemiddelde woning. De stijging van de huizenprijzen oversteegt aanzienlijk de groei van de inkomens en de maximale hypotheken die beschikbaar zijn.
Het aandeel koopwoningen dat financieel bereikbaar is voor huishoudens met een doorsnee inkomen is gedaald van 61% in 2015 naar slechts 21% in 2024. In de vier grootste steden in Nederland is deze toegankelijkheid nog schrijnender: slechts 18% van de woningen is betaalbaar voor een gemiddeld huishouden. Voor de financiering van een gemiddelde koopwoning is nu bijna twee keer het modale inkomen vereist.
Huishoudens kopen steeds vaker woningen die boven hun leencapaciteit liggen. Sinds 2015 is het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek gemiddeld verdubbeld naar €100.000 in 2024. Dit duidt op een grotere afhankelijkheid van eigen spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie. Veel jongere huishoudens beschikken hiervoor vaak niet over de benodigde middelen; bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan €10.000 aan spaargeld.
In regio’s waar de woningmarkt het minst toegankelijk is, blijkt dat kopers steeds vaker de steun van vermogende ouders hebben. Het Centraal Planbureau (CPB) stelt dat er vooral beleidsmaatregelen nodig zijn om het woningaanbod te vergroten en fiscale voordelen voor eigen woningen af te bouwen. Door meer te bouwen en de bestaande woningen beter te benutten, zoals door woningsplitsing, kan de toegankelijkheid verbeterd worden. Tegelijkertijd verhogen fiscale voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek en een laag eigenwoningforfait de prijzen; het afbouwen hiervan zou de vraag naar woonruimte kunnen verminderen en bijdragen aan een meer toegankelijke woningmarkt.
Om de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt beter in kaart te brengen, zal het CPB jaarlijks de Toegankelijkheidsmonitor publiceren. Deze monitor is ontwikkeld in opdracht van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën, zodat de toegankelijkheid expliciet kan worden meegenomen in de wettelijke leennormen die bepalen hoeveel een huishouden maximaal kan lenen voor een woning.
Verruiming leennormen onwenselijk
In hetzelfde kader publiceren de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) de Monitor leennormen en financiële stabiliteit. AFM en DNB vinden een verruiming van de leennormen voor woningkopers onwenselijk. Dergelijke verruiming kan leiden tot hogere biedingen en schuldniveaus bij kopers, vooral starters, wat resulteert in grotere risico’s voor zowel huishoudens als financiële instellingen. Bovendien zou een versoepeling van de normen de huizenprijzen verder kunnen opstuwen.
