De recente grote transacties in de logistieke vastgoedsector zijn opmerkelijk, met Blackstone die in mei de industriële portefeuille van het Franse Proudreed overnam voor € 2,3 miljard. Deze deal betreft meer dan 500 objecten, terwijl in juli WDP en Argan hun fusie aankondigden, wat kan leiden tot een gecombineerde vastgoedgroep van meer dan € 13 miljard. Daarna stemde Segro in augustus in met een overnamebod van £ 14 miljard van het Amerikaanse Prologis, wat de Europese portefeuille van Prologis met bijna 50% laat toenemen, meldt Nieuws Impuls.
Consolidatie in de sector
Met het verdwijnen van deze drie grote spelers ontstaat er mogelijk een markt waarin enkel de grootste nog dominant zijn. De aantrekkingskracht van overnames is groot, gezien de beurswaarderingen van Europese logistieke vastgoedbedrijven niet altijd in lijn zijn met de onderliggende vastgoedwaardes. Prologis maakte een bod dat 39% boven de beurskoers lag op het moment van de onderhandelingen.
Het principe van ‘massa is kassa’ speelt hierbij een cruciale rol. Grotere bedrijven hebben beter toegang tot goedkoop kapitaal en zijn sneller geneigd te investeren. Prologis beheerde eind vorig jaar al $ 230 miljard aan vastgoed en 121 miljoen m² logistiek vastgoed in twintig landen. Met de overname van Segro versterkt Prologis zijn marktpositie aanzienlijk.
Trends in Nederland
In Nederland neemt de consolidatie ook toe, met een daling in de opname van logistieke ruimte tot 1,7 miljoen m² in 2025. Bedrijven vereenvoudigen echter hun logistieke netwerken en kiezen voor moderne locaties die beter aansluiten bij hun behoeften. Het percentage transacties groter dan 25.000 m² steeg van 35,1% in 2020 naar 48,4% in 2024.
Internationale dominantie
Ondanks de groeiende consolidatie, blijft de Nederlandse markt één van de belangrijkste in Europa, met grote internationale spelers zoals Prologis en WDP die de meeste eigendommen bezitten. Een consolidatie heeft in Nederland al plaatsgevonden, aangezien buitenlandse investeerders de markt domineren, met 95% van de vastgoedmarkt in buitenlandse handen volgens Bak Property Research in 2021.
De toekomst voor Nederlandse ontwikkelaars
Het lijkt onwaarschijnlijk dat Nederlandse logistieke ontwikkelaars massaal worden overgenomen. Grote spelers zoals Prologis of WDP hebben voldoende middelen om zelfstandig te ontwikkelen of samen te werken zonder overnames. De huidige marktomstandigheden, waaronder netcongestie en stikstofkwesties, maken uitbereiding uitdagend en tonen aan dat nieuwe ontwikkelingscapaciteit moeilijk te realiseren is.
Marktdynamiek
De Nederlandse vastgoedvoorraad is de afgelopen tien jaar gegroeid van 31,2 miljoen naar 51,4 miljoen m², terwijl de ontwikkelpijplijn in 2026 zal afnemen tot ongeveer 1,9 miljoen m². Hierdoor verschuift de focus van grondverwerving naar optimalisatie van bestaande portefeuilles. De schaarste aan ontwikkelingslocaties maakt lokale ontwikkelaars tot aantrekkelijke overnamedoelen, vooral zij die beschikken over perceel, stroomvoorzieningen en vergunningen.
Global en Europese eigendommen concentreren zich, terwijl de Nederlandse markt gefragmenteerd blijft, resulterend in een tweedeling tussen capabele internationale platforms en diverse ontwikkelaars.
Europese samenwerking tegen Amerikaanse invloeden
WDP-topman Joost Uwents benadrukte recent de noodzaak voor een sterke Europese samenwerking in vastgoed om Amerikaanse invloeden het hoofd te bieden. “Om een sterk Europa te vormen, hebben we Europese kampioenen nodig in vastgoed,” aldus Uwents. “Wij blijven niet in onze comfortzone en laten de toekomst niet aan Amerikaanse spelers zoals Prologis.”
Het volledige onderzoek naar de logistieke markt zal beschikbaar zijn in PropertyNL 8, dat verschijnt op 28 augustus.
