De Nederlandse koopwoningmarkt lijkt verrassend sterk te zijn, ondanks het aanhoudende conflict in het Midden-Oosten, de stijgende rente en de economische onzekerheid. Volgens de bankeconomen van RaboResearch is er vooralsnog geen marktomslag waar te nemen. De woningverkopen blijven veelvuldig en de huizenprijzen blijven stijgen, hoewel de prijsgroei al enige tijd afneemt, meldt Nieuws Impuls.
Sinds het voorjaar van 2025 is er een geleidelijke afname in de prijsgroei van bestaande koopwoningen, aldus woningmarkteconoom Stefan Groot. “Maar we zien geen versnelling van deze trend na de start van het conflict in het Midden-Oosten. De huizenprijzen blijven licht stijgen. Het koopsentiment neemt echter af en het vertrouwen in de koopmarkt staat onder druk. Vooralsnog zien we deze ontwikkelingen niet terug in de huizenprijzen of het aantal transacties; de gevolgen van het conflict lijken beperkt te zijn,” voegt hij toe.
Uitpondgolf zorgt voor afkoeling
De huidige uitpondgolf heeft een significante koelende werking op de woningmarkt, zo meldt de bank. De aanhoudende verkoop van huurwoningen faciliteert meer transacties en drukt de prijsgroei. Groot stelt: “In de afgelopen vier kwartalen zijn er 39.000 woningen op de markt gekomen. Hoewel de markt in vergelijking met vorig jaar afkoelt, blijft deze nog steeds erg krap. Door de aanhoudende schaarste blijven de huizenprijzen stijgen. Wij voorspellen dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 4,2% duurder worden. Voorheen verwachten we een stagnatie in de huizenprijzen voor de rest van het jaar. In 2027 voorzien we een gemiddelde prijsstijging van 3,2%.”
De verkoopgolf van huurwoningen lijkt haar piek te hebben bereikt en zal naar verwachting geleidelijk afnemen. Groot legt uit: “Particuliere verhuurders verkopen momenteel veel woningen, mede door wijzigingen in de regels omtrent tijdelijke huurcontracten en de maximale huur per 1 juli 2024. Hierdoor lopen de laatste oude contracten per 1 juli 2026 af. Wij zien al een daling in de verkopen door particuliere verhuurders en verwachten dat deze trend doorzet. Institutionele partijen, zoals beleggings- en pensioenfondsen, verkopen daarentegen steeds meer huurwoningen. Zij verhuren vaak met een vast contract, wat een langzamere verkoop van vrijkomende huurwoningen met zich meebrengt. Dit zal de komende jaren voor extra aanbod zorgen, maar kan waarschijnlijk niet voorkomen dat de woningmarkt de komende jaren opnieuw krapper wordt.”
Prijzen lopen regionaal uiteen
De regionale verschillen in prijsontwikkeling zijn aanzienlijk. “In gebieden waar de uitpondgolf sterk is, zoals de regio Amsterdam, stijgen de prijzen gematigder. Wij verwachten dat de gemiddelde huizenprijsgroei in Groot-Amsterdam dit jaar slechts rond de 2% zal liggen. Voor sommige regio’s in het noordoosten van het land voorzien we zelfs een gemiddelde prijsgroei van 8%. Het komende jaar verwachten we minder scherpe scheidslijnen tussen het oosten en westen van Nederland, omdat de uitpondgolf steeds meer afneemt. Dit zal in grootstedelijke gebieden leiden tot een krapper wordende markt.”
In de afgelopen twaalf maanden hebben bijna 246.000 huizen een nieuwe eigenaar gekregen, wat bijna een record aantal is, volgens Groot. “Echter, de groei van het aantal transacties loopt nu duidelijk terug. We verwachten dat deze trend zich voortzet door een kleiner aanbod van ex-huurwoningen. Voor heel 2026 voorspellen we 241.000 woningverkopen, iets meer dan vorig jaar. Door het afnemen van het aanbod van ex-huurwoningen verwachten we voor volgend jaar met 226.000 woningverkopen een duidelijke daling in het aantal transacties.”
Negatief over nieuwbouw
De betaalbaarheid van koopwoningen blijft een groot probleem, zegt Groot. “Een huishouden met een gemiddeld inkomen heeft nog steeds ongeveer 80.000 euro te kort voor een typische koopwoning. Vooral in Amsterdam en Utrecht zijn zelfs appartementen van 35 tot 75 m² vaak onbetaalbaar voor huizenkopers met een gemiddeld inkomen. Aan de randen van het land komt bij dit inkomen soms zelfs een bescheiden rijtjeswoning in aanmerking.”
Ook over de nieuwbouwontwikkeling is RaboResearch niet optimistisch. Momenteel staan er bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn en zijn er recent veel bouwvergunningen verleend. Echter, Groot verwacht niet dat de woningbouw de komende jaren sterk zal toenemen. “Vertragingen door netcongestie, stikstofproblematiek, vergunningsprocedures en uitvoerbaarheid leiden er vaak toe dat plannen en vergunningen niet vanzelfsprekend resulteren in meer opleveringen. Daarnaast neemt de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen af: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3% minder nieuwbouwwoningen verkocht vergeleken met een jaar eerder. Dit is onder andere te wijten aan het feit dat het aanbod niet altijd goed aansluit op de vraag: er worden veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen gemakkelijker verkopen.”
