Nieuwe woningen in de grootste Russische steden worden snel duurder, terwijl steeds minder kopers een contract afsluiten. In de eerste negen maanden van 2026 steeg de gemiddelde vraagprijs voor nieuwbouw naar 231.200 roebel per vierkante meter, een toename van 10,5 procent op jaarbasis.
Die prijsstijging gaat samen met een dalende verkoop en lagere inkomsten voor projectontwikkelaars. Het resultaat is een markt waarin bouwbedrijven hun prijzen hoog houden om kosten en financiering te kunnen dragen, terwijl de betaalbaarheid voor huishoudens verder onder druk komt te staan.
Groter verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs
De cijfers werden op 18 oktober 2026 gemeld door Kommersant, op basis van gegevens van een gespecialiseerd platform voor de analyse van de Russische vastgoedmarkt. Het gemiddelde bedrag voor woningen die daadwerkelijk werden verkocht, kwam in de periode van januari tot en met september uit op 198.000 roebel per vierkante meter. Dat was 10,8 procent meer dan een jaar eerder.
Tussen woningen die nog te koop staan en woningen waarvoor een transactie is gesloten, zat daarmee een verschil van 16,7 procent. Dat percentage lag ongeveer op hetzelfde niveau als een jaar eerder, toen het verschil 16,9 procent bedroeg. De kloof laat zien dat ontwikkelaars hoge prijzen blijven vragen, maar bij een daadwerkelijke verkoop vaak genoegen moeten nemen met een aanzienlijk lager bedrag.
De ontwikkeling in de vijftien Russische steden met meer dan een miljoen inwoners wijkt af van het landelijke beeld. In september bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen in heel Rusland ongeveer 200.000 roebel per vierkante meter en was die vrijwel gelijk aan die van een jaar eerder.
In Sint-Petersburg steeg de prijs van nieuwbouwwoningen het sterkst: met 21,7 procent tot 388.900 roebel per vierkante meter. In Moskou bedroeg de stijging 15,8 procent, tot 727.900 roebel per vierkante meter.
Minder contracten, lagere opbrengsten
De vraag hield geen gelijke tred met de prijzen. In de vijftien miljoensteden werden in de eerste negen maanden 212.900 deelnameovereenkomsten voor nieuwbouwprojecten gesloten. Dat waren er 5 procent minder dan in dezelfde periode van 2025.
Ook de gezamenlijke opbrengsten van de ontwikkelaars daalden. Zij ontvingen 2,51 biljoen roebel, 2,3 procent minder dan een jaar eerder. De omzet nam minder sterk af dan het aantal contracten, omdat de gemiddelde verkoopprijzen waren gestegen: er werden minder woningen verkocht, maar tegen hogere bedragen.
Irina Dobrochotova, oprichter van , zei dat het aantal nieuw gestarte bouwprojecten in de Russische miljoensteden in 2026 met 30 procent was gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Ontwikkelaars lijken daarmee nieuwe risico’s te vermijden nu de verkoop vertraagt en de financiering zwaar op de projecten drukt.
De cijfers bewijzen niet op zichzelf dat woningen voor de meerderheid van de bevolking onbereikbaar zijn geworden. Ze tonen wel een groeiende spanning tussen de prijzen, de verkoopaantallen en de financiële ruimte van potentiële kopers. Wanneer prijzen sneller stijgen dan inkomens of beschikbare kredietruimte, wordt vooral de toegang tot nieuwbouw moeilijker.
Waarom dalende vraag niet meteen tot lagere prijzen leidt
Een afzwakkende vraag zorgt in deze markt niet automatisch voor goedkopere woningen. Bouwbedrijven hebben te maken met hogere kosten voor materialen, grond en arbeid. Internationale sancties hebben bovendien de toegang tot sommige buitenlandse bouwmachines, afwerkingsmaterialen en logistieke routes bemoeilijkt. Het vervangen van leveranciers kan de kosten van projecten verder verhogen.
Ook de financieringsstructuur beperkt de ruimte voor prijsverlagingen. Russische ontwikkelaars werken bij veel projecten met projectfinanciering en geblokkeerde rekeningen waarop betalingen van kopers worden gestort. Als woningen langzamer worden verkocht, komt geld trager binnen. Daardoor kan de financiering van een bouwproject duurder worden en verslechtert de financiële planning.
Voor ontwikkelaars ontstaat zo een lastig evenwicht. Een forse prijsverlaging kan de inkomsten aantasten die nodig zijn om leningen af te lossen en lopende projecten af te bouwen. Hoge vraagprijzen aanhouden verlengt daarentegen de verkooptijd en kan leiden tot een groeiende voorraad onverkochte woningen.
De hoge rente en beperkte beschikbaarheid van voordelige hypotheekregelingen vergroten de druk op kopers. Voor huishoudens die afhankelijk zijn van krediet telt niet alleen de prijs per vierkante meter, maar ook de maandlasten. Daardoor kan een woning die op papier nog binnen bereik ligt, in de praktijk toch onbetaalbaar worden.
Minder nieuwe projecten als buffer
De terugval in nieuwe bouwstarts kan de risico’s voor bedrijven op korte termijn beperken. Tegelijkertijd dreigt daardoor op langere termijn een kleiner aanbod. Als minder projecten worden begonnen terwijl de prijzen hoog blijven, wordt de markt niet vanzelf toegankelijker voor kopers; er kunnen juist minder woningen beschikbaar komen tegen prijzen die huishoudens kunnen dragen.
De Russische nieuwbouwsector zit daarmee klem tussen twee tegengestelde krachten. Ontwikkelaars hebben hogere prijzen nodig om stijgende bouw- en financieringskosten op te vangen, maar die prijzen drukken de vraag verder weg. De openstaande vraag is of de sector deze prijsniveaus kan volhouden, of dat een oplopende voorraad onverkochte woningen uiteindelijk tot grotere kortingen zal dwingen.
