Een recent onderzoek van INREV heeft aangetoond dat beleggers, fondsmanagers, ontwikkelaars en operators die gezamenlijk meer dan €1 miljard aan alternatieve activa onder beheer hebben, steeds meer geïnteresseerd zijn in datacenters. Deze groeiende belangstelling wordt gedreven door de opmars van cloud computing, kunstmatige intelligentie en de verdere digitalisering van de economie, meldt Nieuws Impuls.
Het onderzoek benadrukt dat de aantrekkingskracht van datacenters verder wordt versterkt door het hybride karakter van de sector, die kenmerken van vastgoed, infrastructuur en private equity combineert. Terwijl traditionele vastgoedbeleggingen voornamelijk op locatie worden beoordeeld, spelen bij datacenters factoren zoals energievoorziening, netaansluitingen en planologische procedures een cruciale rol. De toegang tot voldoende stroomcapaciteit is inmiddels een van de belangrijkste concurrentievoordelen geworden.
Het onderzoek identificeert vijf belangrijke investeringsstrategieën voor datacenters. Beleggers hebben de mogelijkheid om te investeren in bouwrijpe locaties met stroomaansluiting, nieuwe datacenters te ontwikkelen en te verkopen, bestaande gebouwen om te bouwen tot datacenter, langetermijnbezit van gevestigde activa aan te houden, of via operationele platforms te investeren die ontwikkeling en exploitatie combineren. INREV merkt op dat marktpartijen steeds vaker kiezen voor specialisatie binnen bepaalde delen van de waardeketen, in plaats van het beheer van de volledige levenscyclus van een datacenter.
Kennis vereist
De toenemende interesse gaat gepaard met risico’s die volgens INREV nauwelijks vergelijkbaar zijn met die van traditioneel vastgoed. Het evalueren van een datacenter vereist diepgaande kennis van energiemarkten, netinfrastructuur, technische specificaties en vergunningstrajecten. Daarnaast zijn de kwaliteit van huurders, technologische ontwikkelingen, liquiditeit, duurzaamheidseisen en mogelijke maatschappelijke of politieke weerstand belangrijke overwegingen.
Ook aan de huurderszijde is er verandering. Grote hyperscale-gebruikers blijven aantrekkelijk vanwege hun kredietwaardigheid en lange contracten, maar colocatie-aanbieders winnen ook aan betekenis. Deze ontwikkeling biedt kansen voor verdere diversificatie van inkomstenbronnen, maar brengt ook nieuwe operationele en contractuele risico’s met zich mee.
Iryna Pylypchuk, Director of Research bij INREV, waarschuwt dat beleggers niet automatisch moeten veronderstellen dat datacenters in elke institutionele portefeuille passen. ‘Beleggers moeten weerstand bieden aan de neiging om datacenters te zien als een asset class die per definitie in elke institutionele portefeuille hoort. Voor sommige partijen is directe blootstelling geschikt, terwijl voor anderen een gespecialiseerde fondsmanager, beursgenoteerd voertuig of samenwerking met een ontwikkelaar of exploitant beter past.’
Van meeliften naar afwegen
Pylypchuk stelt dat de discussie de komende jaren zal verschuiven van de vraag of beleggers blootstelling aan datacenters moeten hebben naar de vraag via welke route en in welke omvang zij willen investeren. Zo verschuift de focus van meeliften met een snelgroeiende sector naar een zorgvuldige afweging van risico’s, expertise en toegang tot een steeds specialistischer markt.
