Vanaf metrostation Kralingse Zoom in Rotterdam kan men met de onbemande ParkShuttle richting het Rivium bedrijventerrein rijden, waar het landschap steeds vaker gekenmerkt wordt door leegstaande kantoren. Ondanks de desolate omstandigheden, heeft de gemeente Capelle aan den IJssel samen met marktpartijen eind vorig jaar een akkoord bereikt voor de bouw van 5.500 woningen in het gebied dat onder de naam Rivium District bekend staat, meldt Nieuws Impuls.
De samenwerkingsovereenkomst, voorzien van specifieke afspraken, legt de verantwoordelijkheden vast tussen de gemeente en ontwikkelaars, inclusief details over woningprogramma’s, financiën en bouwvoorbereidingen.
Bestuurlijke versnelling
Wethouder René van Hemert speelt een cruciale rol bij de versnelling van dit project. Ondanks dat hij nog maar een jaar aan de slag is in Capelle, beschouwt hij Rivium District als ‘zijn kindje’. ‘Ik ben gevraagd vanwege mijn ervaring met grote projecten in Rijswijk’, stelt hij. De aanpak heeft geleid tot nieuwe energie in een ontwikkeling die eerder stil viel.
Van Hemert benadrukt dat bij zijn aantreden het project op pauze stond en dat veranderingen noodzakelijk waren. De positieve connectie met de gemeenteraad, die aanvankelijk terughoudend was, werd versterkt door excursies naar vergelijkbare projecten, wat bijdroeg aan een proactieve houding.
Wantrouwen en samenwerking
Arian Pleizier, kwartiermaker bij de gemeente, heeft de verandering in de houding van de gemeente naar de markt nauwlettend gevolgd. Hij merkt op dat er een gevoel van wantrouwen was, wat echter veranderd is dankzij Van Hemert. Dit wantrouwen is niet uniek voor Capelle; in heel Nederland is er een zekere argwaan richting ontwikkelaars.
Er is echter een groeiend besef dat samenwerking essentieel is voor een succesvolle ontwikkeling. ‘De markt beschikt over kennis die bij de gemeente niet altijd voorop staat’, voegt Pleizier toe.
Ruime kaders
De gemeente heeft flexibel kaders gesteld voor de transformatie van het gebied, waarbij het belangrijk is om niet vast te leggen in detail. Het is cruciaal om deel uit te maken van een dynamische omgeving, waarbij onvoorspelbare factoren zoals de oorlog in Iran invloed hebben op de omstandigheden.
De kantorenmarkt vertoont cyclische patronen, waardoor er op termijn zowel ruimte als schaarste kan ontstaan. ‘Deze flexibiliteit is cruciaal’, stelt Pleizier, ‘en geeft de markt ruimte om op de juiste momenten te ontwikkelen.’
Enorme behoefte
Volgens Van Hemert is er een enorme vraag naar woningen. ‘Iedereen wil een woning, en de gemeente heeft enkel een grondpositie’, legt hij uit. Dit onderstreept de noodzaak om risico’s te nemen om de woningbouw te realiseren.
Er lijkt geen risico op leegstand te zijn; Rivium District zal niet alleen woningzoekers uit Capelle bedienen, maar ook uit de omliggende regio’s. Van Hemert wijst op de aantrekkingskracht van Capelle voor bewoners in Rotterdam en andere stedelijke gebieden.
Samen met Rotterdam
Rivium District maakt deel uit van de grotere gebiedsvisie de Oostflank van Rotterdam, waar in totaal 35.000 nieuwe woningen worden gepland. Van Hemert benadrukt het belang van samenwerking tussen Capelle en Rotterdam voor verkeersafwikkeling en andere faciliteiten.
In response op de vraag naar studenteneenheden, heeft Capelle ingestemd om deze in het aanbod op te nemen, gezien de nabijheid van de Erasmus Universiteit.
Onhoudbaar kantoorconcept
Oorspronkelijk ontwikkeld als kantorenpark in de jaren ’90, heeft Rivium als kantorenlocatie nooit goed gefunctioneerd en kampt het nu met een toenemende leegstand. ‘Er is behoefte aan een andere invulling van het gebied’, aldus Marc Nelen, gebiedsontwikkelaar.
Al zichtbaar aan de randen zijn de eerste stappen gezet om enkele kantoorgebouwen om te vormen naar woningen, wat de start van een bredere transitie markeert. Een integrale aanpak is noodzakelijk voor deze verandering.
Korte lijnen
Intensieve samenwerking tussen de gemeente, de raad en marktpartijen is cruciaal geweest voor het ontwikkelingsproces. Wekelijkse overleggen maken het mogelijk dat knelpunten snel worden behandeld, wat wederzijds vertrouwen bevordert.
Raadsleden worden regelmatig betrokken bij het proces, wat de transparantie vergroot en begrip voor de ontwikkeling bevordert.
Laadvermogen
De samenwerking streeft naar een balans tussen sturing en flexibiliteit, gericht op de toekomstige ontwikkelingen in het gebied. Een planologisch kader biedt structuur, terwijl het ruimte laat voor marktontwikkelingen.
Het proces draait niet alleen om technische afspraken, maar ook om de persoonlijke verhoudingen tussen ontwikkelaars en ambtenaren.
Sturing en flexibiliteit
In de woningbouwopgave is er een bewuste balans tussen rigiditeit en flexibiliteit. De gemeente hanteert een richtlijn van 30% huur en 70% koop, maar dat kan worden aangepast aan de marktvraag.
Dit brengt spanningen met zich mee; terwijl het aandeel huurwoningen niet te groot mag zijn om de sociale structuur te waarborgen, is het ook noodzakelijk voor de haalbaarheid van projecten.
Betaalbaarheid
Betaalbaarheid blijft een kernonderdeel van de gebiedsontwikkeling, hoewel het begrip variabel is. Er is afgesproken dat 60% van het woningprogramma in het betaalbare segment moet vallen, een haalbaar resultaat binnen de samenwerkingsovereenkomst.
Brug en waterzuivering
De verantwoordelijkheden zijn gezamenlijk vastgelegd om kwaliteitsproblemen, zoals geur van de nabijgelegen waterzuivering, aan te pakken. Technische maatregelen worden opgenomen om de overlast te beperken.
Kosten en baten
De financiële steun vanuit het Rijk is beperkt; de meeste investeringen komen van private partijen. Er is een dynamische gebiedsexploitatie afgesproken die regelmatige evaluaties van bijdragen aan projectkosten omvat.
Autoluwe wijk
De herinrichting van Rivium houdt in dat doorgaand verkeer om het gebied heen wordt geleid, wat een autoluwe wijk creërt met meer ruimte voor groen en verblijfskwaliteit.
De OV-shuttle en andere vormen van mobiliteit worden verder ontwikkeld om bewoners ongebonden van de auto te laten verplaatsen.
Onzekerheden
De afzet van woningen vormt een belangrijk risico; de ambitieuze doelstelling van het realiseren van 650 nieuwe woningen per jaar is sterk afhankelijk van marktomstandigheden. Bij vertraging kan dit financiële druk op de gemeente leggen.
Inspraakprocedure
De omgevingsplannen liggen ter inzage en worden nu geëvalueerd. Na verwerking van feedback wordt het plan voor besluitvorming aan de gemeenteraad gepresenteerd, met een verwachte bouwstart eind 2027.
