CTP, de grootste beursgenoteerde eigenaar en ontwikkelaar van logistiek en industrieel vastgoed in Europa, heeft recent een groene obligatie ter waarde van € 600 miljoen uitgegeven. Deze obligatie, met een looptijd van 6,5 jaar en een vaste couponrente van 3,625% (118 basispunten boven het mid-swap tarief), was razendsnel uitverkocht. De uiteindelijke orderportefeuille bereikte meer dan € 1,65 miljard, wat een overtekening van 2,8 keer betekent, meldt Nieuws Impuls.
Vrij competitieve markt
Volgens Maarten Otte, hoofd van investor relations, is deze grote uitgifte een normaal onderdeel van het bedrijfsmodel. Het geld zal worden aangewend voor de financiering of herfinanciering van activa die voldoen aan de eisen van het Green Bond Framework van CTP. ‘Dit maakt deel uit van onze gebruikelijke financieringsstrategie,’ zegt Otte. ‘We hebben jaarlijks € 2 miljard nodig via obligaties of bancaire financieringen voor onze kapitaaluitgaven.’
Otte beschrijft de huidige financieringsmarkt voor logistieke vastgoed als ‘vrij competitief’. ‘De marges zijn relatief laag, wat resulteren in een spread van 118 basispunten,’ legt hij uit. Vanwege de beschikbare liquiditeit kiezen uitgevende partijen voor lage marges. De keuze voor groene obligaties sluit aan bij de lange termijn investeringsstrategie van CTP. ‘Onze activa behouden we langdurig in bezit. Gezien de steeds veranderende marktomstandigheden willen we onze distributiecentra zo duurzaam mogelijk maken voor de komende 50–80 jaar,’ voegt Otte toe.
CTP is een groeiverhaal en met name Amerikaanse investeerders vinden dat interessant.
CTP legt de nadruk op BREEAM en Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) als belangrijke elementen in hun ontwikkelingsstrategieën. Banken integreren deze vereisten doorgaans in hun leningsvoorwaarden. ‘Toch moeten deze eisen nog gestandaardiseerd worden op Europees niveau,’ zegt Otte. Hij benadrukt dat een aanzienlijke verduurzamingsuitdaging voorkomt bij oudere objecten in Europa. ‘De discussie over de toekomstbestendigheid en de ontwikkelingen in Nederland gaat meer over stikstof dan over energielabels.’
Voorsprong Oost-Europa
De concurrentie in bepaalde logistieke markten hangt volgens Otte voornamelijk af van energie beschikbaarheid en stikstofruimte. Hij wijst op een logistiek park dat CTP ontwikkelt op een voormalige industriële locatie in Düsseldorf, waarbij de lokale overheid de noodzaak voor samenwerking erkent om duurzame transitie te bevorderen.
Nederland is voor CTP een kleinere markt. ‘Onze enige grondpositie bevindt zich in Waalwijk. Qua nieuwe logistieke ontwikkelingen richten we ons voornamelijk op Midden- en Oost-Europese markten,’ zegt Otte. Deze regio’s hebben volgens hem een voorsprong wat betreft wereldwijde fabrikanten die productielocaties in Europa opzetten om de Europese markt te bedienen. ‘De arbeidskosten liggen daar aanzienlijk lager en bedragen vaak een derde van die in Nederland, samen met lagere inkomstenbelastingen en sociale heffingen.’
Proces van herindustrialisatie
CTP profiteert van deze trend. In Hongarije bouwt het een fabriek van 55.000 m² voor Zoomlion, een Chinese gereedschapsfabrikant die lokaal voor de Europese markt wil produceren. In Duitsland ontwikkelt CTP een productiefaciliteit van 22.500 m² voor een Taiwanese computerfabrikant om dezelfde redenen.
‘De trend van nearshoring is breed en wordt versterkt door de deglobalisatie, die al begon met Brexit en verder werd aangedikt door de coronapandemie. We zien een herindustrialisatie omdat landen zich realiseren dat lokale productie cruciaal is,’ aldus Otte. Hij merkt op dat industriële bedrijven, die uit Nederland en andere Europese landen vertrekken, vaak de CO2-taks als excuus gebruiken om naar goedkopere landen te verhuizen. ‘Europa is niet anders; grote wereldmachten proberen nu hun eigen posities te versterken.’
Defensie versterken
Geopolitieke veranderingen hebben ook invloed op de handel bij CTP. ‘We blijven groeien in de logistieke segmenten waar we al actief zijn, en bovendien biedt het mogelijkheden om breder te kijken nu landen hun defensie versterken. In Duitsland hebben we een huurder die momenteel rupsbanden voor tanks produceert,’ zegt Otte. Hij wijst erop dat geopolitieke onzekerheden ook indirect de vraag naar vastgoed verhogen, vooral voor essentiële goederen zoals voedsel en kleding.
Nederland kan leren van Duitsland qua investeringen in herindustrialisatie, wat goed is voor economische groei. Otte gelooft niet dat deze groei direct 3-4% zal bedragen omdat de Duitse economie zich nog in een transformatieproces bevindt, maar de financiële capaciteit voor investeringen is aanwezig. ‘We moeten ook in Nederland kijken hoe we business friendly kunnen blijven.’
Voor de nabije toekomst zal CTP zich blijven richten op zijn tien bestaande thuismarkten in Midden- en Oost-Europa en de Balkan. ‘Wel kijken we met belangstelling naar Italië voor mogelijke uitbreiding,’ voegt Otte toe.
Grondbank van 26 mln m²
De Russische invasie in Oekraïne heeft geen negatieve impact gehad op de omzet. ‘In 2022 waren beslissingen in landen als Polen vertraagd, maar nu is het business as usual. We kunnen jaarlijks meer nieuwe huurcontracten afsluiten, aangedreven door economische groei in de EU en trends zoals nearshoring,’ stelt Otte.
In zijn thuismarkten beschikt CTP over een potentieel grondareaal van ongeveer 26 miljoen m² voor nieuwe ontwikkelingen. ‘Onze bestaande parken zijn goed voor 15 miljoen m² bvo, met als doel te groeien naar 30 miljoen m² in 2030. Groei in m² is echter geen doel op zich; ons doel is waarde creëren voor onze aandeelhouders door onze bestaande klanten de ruimte te bieden om uit te breiden in onze grote parken, die variëren van 500.000 m² tot 1 miljoen m². We willen de beste zijn in Europa in het creëren van aandeelhouderswaarde,’ besluit Otte.
Lokale business
73% van de aandelen is in handen van Remon Vos. ‘Remon is nadrukkelijk betrokken bij het bedrijf, maar het ontwikkelen van grote logistieke parken is lokaal en afhankelijk van langdurige relaties met stakeholders. CTP is een groeiverhaal en Amerikaanse investeerders tonen daar belangstelling voor,’ zegt Otte.
Het logistieke segment blijft aantrekkelijk, aldus Otte. ‘Er zijn verschuivingen in kernrendementen, maar veranderingen bieden kansen. Op lange termijn zullen trends zoals nearshoring en supply chain disrupties blijven bestaan.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025
