De rechtbank in Rotterdam heeft recent een wijziging doorgevoerd in de zaak rond het aantrekkelijk park Rivoli, dat onder leiding staat van de recreatieve ondernemer Van der Most. De rechtbank had hem eerder een maand respijt gegeven om een veiling van zijn pretpark te vermijden, maar keerde hier enkele weken later op terug, meldt Nieuws Impuls.
De opheffing van de Whoa-afkoelingsperiode volgde omdat Van der Most niet voldeed aan de informatieverplichtingen richting de observator. Hierdoor kon de observator zijn taak niet uitvoerig en was de continuering van de afkoelingsperiode niet langer in het belang van de gezamenlijke schuldeisers. De veiling, die oorspronkelijk op 31 maart was gepland, is nu verplaatst naar 21 april.
Opvallende casus
Richard Dieteren van het online veilingplatform Vastgoedveiling.nl beschrijft de situatie als opmerkelijk. “De veiling omvat niet alleen het vastgoed, maar ook de roerende zaken op het terrein, zoals attracties en voorzieningen. Dit vormt een complete aanbieding van het project,” aldus Dieteren.
Er is vanuit verschillende markthoeken interesse in het speelpark aan de Dokweg en de Brielselaan in Rotterdam-Zuid. Dieteren benadrukt dat ondernemers elk hun eigen blik werpen op de mogelijkheden van het project, dat wordt gekarakteriseerd door zijn strategische locatie, historische betekenis en ontwikkelingspotentieel. Van der Most daarentegen, beschrijft de situatie als ‘dansen op een graf dat nog niet eens gegraven is’. De lokale politiek kijkt inmiddels met interesse naar de mogelijkheid om op de vrijgekomen locatie woningbouw te realiseren.
Benchmarkdata
De discussie over de waarde van een nog niet operationeel pretpark roept vragen op. Volgens een anonieme recreatiemakelaar worden attractieparken vaak gewaardeerd op basis van ontwikkelde en lopende cashflows, bezoekersaantallen en capaciteit. “Die zijn toetsbaar op basis van benchmarkdata, maar aangezien er nog geen operatie is, moet de waarde voornamelijk toegekend worden aan de grond en erfpachtrechten, met inachtneming van de bestaande onzekerheden,” aldus de makelaar.
De gemeente Rotterdam heeft de onderhandelingen over de verlenging van de erfpacht met Van der Most stopgezet, maar laat de deur open voor een mogelijke verlenging indien het park alsnog geopend wordt.
Grondwaardetaxatie
In opdracht van de gemeente Rotterdam heeft Cushman & Wakefield een onderzoek uitgevoerd naar het toekomstige verdienmodel van Rivoli als basis voor een grondwaardetaxatie. De conclusie van het onderzoek was dat Van der Most op veel gebieden te optimistische voorspellingen had gedaan voor het aantal bezoekers. Ook zou hij aanzienlijk meer moeten investeren dan hij had ingeschat om het park operationeel te krijgen.
Cushman & Wakefield verduidelijkt: “De destijds uitgevoerde grondwaardetaxatie was specifiek gericht op de vraag of het voorgestelde pretparkplan aanleiding gaf om de bestaande grondwaarde te verhogen, conform de voorwaarden van de erfpacht.” Deze taxatie kwam uitsluitend tot stand op basis van de door Van der Most aangeleverde businesscase en negeerde alternatieve scenario’s zoals woningbouw.
Diezelfde vastgoedadviseur voegt toe dat de taxatie geen directe relatie heeft met de veiling, omdat deze enkel betrekking heeft op de normatieve grondwaarde en niet op de eigendommen van de erfpachter. Bovendien is de oorspronkelijke taxatie vertrouwelijk en dus niet bedoeld als referentie voor de curator of potentiële kopers.
Niche
Ted Rommelse, directeur en makelaar/taxateur bij Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, wijst op de niche van de verkoop van leisure-vastgoed, waar vooral gekeken wordt naar exploitatie. “De koopprijs van een exploitatie wordt altijd gebaseerd op de omzet die te realiseren valt,” verklaart Rommelse.
Rommelse vermeldt dat zijn organisatie niet gespecialiseerd is in deze niche van exploitatie-gebonden vastgoed, maar dat ze wel interesse volgen en informatie doorrekenen bij complexe locaties. “Het is cruciaal om het vastgoed en zijn mogelijke alternatieven goed te doorgronden,” aldus Rommelse, die van plan is de open dag te bezoeken.
Als het gaat om exploitatiegebonden vastgoed, stelt Rommelse dat het van belang is dat de omzet voldoende is om de jaarlijkse kosten van het vastgoed te dekken. “Deze kosten kunnen bestaan uit erfpacht, maar ook uit prijzen per m² grond en opstallen,” zegt hij. Het is de vraag of een exploitant in staat is om een hogere prijs te betalen op basis van erfrechten of de kwaliteit van de onderneming.
Over de specifieke veiling van Rivoli stelt Rommelse: “Pas als ik op de locatie ben geweest en alle informatie heb, kan ik bepalen welke meest geschikte aanpak er is om tot een prijs te komen.”
