Dick van Seventer heeft in 1998 VSN opgericht, voortbouwend op zijn uitgebreide ervaring in de vastgoedsector, die begon met de lancering van zijn eerste vastgoedmaatschap in 1989. Dit initiatief was bedoeld voor actieve cliënten die gezamenlijk een woningportefeuille konden aanschaffen, wat hen als individuele kopers niet zou lukken. Dit model bleek succesvol, resulterend in 21 bijkomende maatschappen bij Staalbankiers, meldt Nieuws Impuls.
Bijna tien jaar later begon Van Seventer zijn eigen onderneming in vastgoedmaatschappen, wat heeft geleid tot de oprichting van VSN. Tegen 2025 heeft VSN 54 vastgoedmaatschappen opgezet, met een gezamenlijk initieel vermogen van € 1,5 miljard. Tevens heeft het bedrijf het beheer overgenomen van 12 fondsen van institutionele investeerders.
Onder de overgenomen fondsen bevinden zich die van CBRE IM, die zich nu op institutionele beleggers richt, en Bouwfonds. De prestaties van de woningfondsen zijn beter geweest dan die van de oorspronkelijke bank, die uiteindelijk moest worden geliquideerd. Inmiddels zijn er nog ongeveer 55 actieve fondsen over.
Eigen maatschappen
VSN richt zich uitsluitend op woningen in Nederland, een focus die al meer dan 26 jaar bestaat. Mede-directeur Chantal de Bree benadrukt dat ze zich uitsluitend bezighouden met reguliere woningen, zonder betrokkenheid bij woon-zorgcomplexen of studentenhuisvesting. De portefeuille omvat een breed spectrum aan huursectoren, van sociale en middenhuur tot vrije sector, en wordt beheerd door een team van 21 medewerkers.
Alleen verkoop vrij van huur
De portefeuille van VSN omvat 3500 wooneenheden, waarvan een deel jaarlijks wordt verhandeld. Van Seventer legt uit dat ze uitsluitend woningen verkopen die vrijkomen van huur. Enkel woningen binnen exploitatieprojecten en nieuwbouwfondsen worden opnieuw verhuurd.
Beleggers én huurders bedienen
In tegenstelling tot anonieme beleggingsfondsen positioneert VSN zich meer als woningcorporatie, met eigen vastgoedmanagement. Ze bedienen 2500 participanten, waarvan veel al generaties lang betrokken zijn. Van Seventer benadrukt dat deze persoonlijke benadering essentieel is voor hun bedrijfsvoering.
VSN adverteert niet en vertrouwt op mond-tot-mondreclame om nieuwe beleggers te werven. Dit zorgt voor een betrouwbare werkomgeving, waardoor ongelukken worden voorkomen. Ook huren de 3500 huurders direct contact met het team van VSN, wat hen in staat stelt om snel op hun behoeften in te spelen.
Breekijzer wordt niet benut
De leiding van VSN uit zorg over de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. Van Seventer en De Bree wijzen erop dat er veel privaat kapitaal beschikbaar is, maar dat dit niet effectief wordt benut. Volgens Van Seventer verergert de huidige regulering de situatie, waardoor de huurmarkt krimpt en koopwoningen voor veel mensen nog moeilijker bereikbaar worden.
VSN streeft ernaar jaarlijks twee fondsen op te zetten, met bedragen tussen € 20 miljoen en € 60 miljoen. Door de huidige marktomstandigheden zijn ze echter terughoudend met nieuwbouwfondsen en kunnen ze zich veroorloven een paar jaar over te slaan.
Transparantie
VSN hanteert een maatschapsstructuur, die afwijkt van de traditionele cv-structuur. Dit biedt investeerders inzicht in wie de andere participanten zijn, wat bijdraagt aan de transparantie. De fee-structuur is eveneens helder en consistent, zonder tussentijdse wijziging van spelregels.
Toetreden is lastig
De drempel om deel te nemen aan VSN bedraagt € 25.000. Het bedrijf valt onder toezicht van de AFM en houdt zich aan strenge transparantie-eisen bij het screenen van investeerders, wat bijdraagt aan hun zorgvuldigheid in het beheer van huurders en woningen.
De relatie met de AFM wordt als goed ervaren, maar brengt uitdagingen met zich mee, vooral gezien de steeds complexer wordende wetgeving die toetreding voor nieuwkomers bemoeilijkt.
Verduurzaming
VSN heeft een actief verduurzamingsbeleid en legt duidelijke eisen op aan nieuwe woningen, zoals de noodzaak van een verduurzamingsplan voor woningen met een minder goed label. Het verduurzamen van bestaande woningen gebeurt gefaseerd, gericht op het behalen van minimaal label B of C op korte termijn.
In tegenstelling tot woningcorporaties heeft VSN geen lokale gebondenheid. De Bree legt uit dat VSN zich richt op het behoud van hun woningen en de kwaliteit ervan, wat bijdraagt aan een efficiënte portfolio-beheer.
