Een team onder leiding van prof. Barbara Baarsma, chief economist bij PwC en hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, heeft in het rapport ‘Overbelaste overdracht’ de cumulatieve impact van fiscale maatregelen bij de schenking of vererving van familievastgoedbedrijven geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de belastingdruk bij schenking kan oplopen tot 70% van de waarde van een bedrijf, in vergelijking met 40% minder dan vijf jaar geleden, meldt Nieuws Impuls.
Om te voorkomen dat belastingheffing bij overdracht naar de volgende generatie de continuïteit van bedrijven in gevaar brengt, bestaan er verschillende fiscale maatregelen. Echter, vanaf 2024 komt verhuurd vastgoed niet meer in aanmerking voor deze maatregelen.
Essentieel voor continuïteit
Baarsma wijst op de gevolgen: ‘De maatregelen hebben impact op bedrijfscontinuïteit, investeringskracht in de Nederlandse vastgoed- en woningmarkt en op het behalen van maatschappelijke doelen, zoals verduurzaming, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling.’
PwC wijst ook op onrechtvaardige verschillen. Familiebedrijven buiten de vastgoedsector betalen in 2026 in dezelfde vermogenspositie slechts 8% belasting bij schenking, en hebben toegang tot een uitstel-van-betalingsmogelijkheid voor 10 jaar.
Familievastgoedbedrijven kenmerken zich vaak door langdurige exploitatie van verhuurd vastgoed met actief beheer, wat hen een belangrijke speler maakt op een krappe woningmarkt.
Kringloopkarakter
Baarsma benadrukt dat familievastgoedbedrijven cruciaal zijn voor het oplossen van woningtekorten, vooral nu het aantal particuliere verhuurders daalt. ‘Door het wegvallen van fiscale maatregelen bij overdracht komt er vaak acute liquiditeitsdruk en continuïteitsrisico’s, waardoor investeringen in verduurzaming en nieuwbouw moeten worden uitgesteld.’ Dit beleid verergert de huidige tekortkomingen op de woningmarkt, omdat deze bedrijven relatief veel middenhuurwoningen aanbieden.
Denkbeeldige scheiding
Na de wetgeving die verhuurde objecten sinds 2024 kwalificeert als beleggingsvermogen, vallen familievastgoedbedrijven voor dat deel buiten bedrijfsopvolgingsregelingen. Dit verhindert gespreide betalingen en verhoogt de totale belastingdruk.
De scheiding tussen vastgoedbeleggingen en actief vastgoedbeheer houdt onvoldoende rekening met de specifieke aard van familievastgoedbedrijven. Het PwC-rapport richt zich op deze ondernemingen die actief vastgoed beheren en ontwikkelen. ‘De wetgever beschouwt alleen ontwikkelen als ondernemingsactiviteit, terwijl ook bij actief beheer zakelijke eisen gelden,’ merkt Baarsma op.
Bij overdracht van familievastgoedbedrijven moeten belastingen vaak snel betaald worden, terwijl de meeste bedrijven onvoldoende liquide middelen hebben. Dit leidt tot gedwongen verkoop van vastgoed, wat de continuïteit bedreigt en toekomstige huurinkomsten aantast.
De belastingdruk beperkt niet alleen de opvolging, maar ook de investeringscapaciteit van deze bedrijven. Sarkinovic stelt: ‘Om ruimte te houden voor toekomstige belastingclaims stellen ze investeringen uit, wat gevolgen heeft voor verduurzaming en betaalbare huurwoningen.’
Gevolgen van beleidskeuzes
Sarkinovic presenteert verschillende beleidsvoorstellen om de negatieve effecten te verminderen. Hij pleit voor een uitstelregeling voor schenkings- en verervingssituaties en voor het openstellen van bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor ondernemende familievastgoedbedrijven.
PwC wil de gevolgen van het huidige beleid inzichtelijk maken. Baarsma legt uit: ‘We pleiten niet voor afschaffing van belastingheffing, maar willen het debat met feitelijke informatie verrijken en bijdragen aan goed geïnformeerde beleidskeuzes.’
Centraal Planbureau
Volgens een evaluatie door het Centraal Planbureau zijn de bedrijfsopvolgingsregelingen in het algemeen doeltreffend, maar niet doelmatig. Er zijn genoeg financiële middelen om erf- of schenkbelasting te betalen bij circa driekwart van de overdrachten. Het CPB adviseert de fiscale maatregelen niet van toepassing te verklaren voor verhuurd vastgoed.
Daarbij merkt PwC op dat het ontbreken van fiscale maatregelen leidt tot acute liquiditeitsdruk en continuïteitsrisico’s voor familievastgoedbedrijven, waar geen uitstel van betaling mogelijk is.
Gevolgen nog onbekend
Ook de Belastingdienst heeft zijn zorgen geuit, maar herkent zich niet in de percentages van PwC. Veel van de effecten zijn nog niet breed bekend binnen de Belastingdienst. Baarsma voorspelt dat naar schatting een honderdtal familievastgoedbedrijven in de problemen zal komen door de recente regelgeving.
Dividenduitkering
Hoogleraar belastingrecht Philippe Albert heeft andere cijfers gepresenteerd dan PwC en stelt dat uitgestelde belasting verkeerd is meegenomen. PwC gelooft echter dat deze financieringsbehoefte essentieel is voor het betalen van acute belastingclaims.
Economisch waardeverlies
Discussies over cijfers verschuiven de focus van het fundamentele probleem: de hogere belastingdruk leidt tot economisch waardeverlies bij vastgoedbedrijven, waardoor zij niet in staat zijn om hun maatschappelijke functie te vervullen.
Sterke verschillen
Onderzoek van PropertyNL en Nyenrode Business Universiteit toont aan dat familievastgoedbedrijven significante verschillen vertonen ten opzichte van andere familiebedrijven. Hun vermogensspreiding is veel minder gebruikelijk.
Reactie SPPV
Maarten Feilzer, voorzitter van SPPV, wijst erop dat bij een overlijden in een vastgoedfamiliebedrijf de belastingdruk aanzienlijk is. Dit leidt tot gedwongen verkoop en belastingplanning die moeilijk uitvoerbaar is.
De nieuwe regelgeving vergt dat ondernemers hun investeringen stopzetten en zich opnieuw richten op omgaan met belastingdruk, wat de continuïteit van familievastgoedondernemingen in gevaar brengt.
