Nieuwe Index Noodzakelijk voor Waarde Creatie in Vastgoed
Onderzoek toont aan dat als maatschappelijke impact en ecologische winst worden meegenomen in vastgoedwaardering, de waarde van bedrijven aanzienlijk kan stijgen, meldt Nieuws Impuls. De analyse, uitgevoerd door Wander Marijnissen (Ftrprf) en hoogleraren Dirk Schoenmaker (RSM Erasmus Universiteit) en Willem Schramade (Nyenrode Business Universiteit), legt de tekortkomingen van traditionele financiële ratio’s bloot.
In hun studie werden niet alleen de financiële resultaten van AEX-bedrijven onderzocht, maar ook hun gevolgen voor milieu, sociale aspecten en governance. De onderzoekers concluderen dat klassieke termen zoals winst en verlies onvoldoende rekening houden met belangrijke transities, risico’s en kansen op het gebied van environment, social & governance (ESG).
Uit de bevindingen blijkt dat 15 van de 23 AEX-bedrijven maatschappelijk meer waard zijn dan hun boekhoudkundige waarde suggereert. Philips, bijvoorbeeld, heeft bijna vijf keer zoveel maatschappelijke waarde wanneer deze in overweging wordt genomen. Daarentegen zakt de waarde van bedrijven zoals Heineken en Shell, en ArcelorMittal zelfs met een factor van twaalf.
De studie richtte zich ook op niet-beursgenoteerde organisaties, zoals de Nederlandse Spoorwegen, die voor 2024 een maatschappelijk rendement van € 1,33 miljard realiseerden, ondanks een financieel verlies van € 141 miljoen. De totale maatschappelijke waarde van de NS bedraagt € 72,8 miljard, wat meer dan elf keer de financiële waarde van € 6,4 miljard is.
Deze paradox benadrukt de noodzaak voor een bredere waarderingsmethodiek in vastgoedontwikkeling. Wanneer duurzaamheid, leefbaarheid en sociale cohesie worden meegenomen in de waardering, verschijnt de volle waarde in beeld.
Een project dat financieel break-even draait, kan maatschappelijk significant zijn door bijvoorbeeld meer groen en biodiversiteit te creëren en energie-efficiëntie te bevorderen. Omgekeerd kan een financieel succesvol project, dat schadelijk is voor het milieu, op de lange termijn waarde vernietigen door onder andere reputatieschade en maatschappelijke weerstand.
In de praktijk is het dus voordelig om breder na te denken. Wie kijkt naar de voordelen van vergroening voor de gezondheid, energiebesparing en luchtkwaliteit, zal een significante stijging van het rendement opmerken. Dit extra rendement is er altijd al geweest, maar is vaak niet meegerekend.
De boodschap is helder: ontwikkelaars, beleggers en stedelijke planners moeten maatschappelijke waardecreatie centraal stellen in hun strategieën. ESG-overwegingen dienen niet slechts als checklist te worden gebruikt, maar als fundament voor besluitvorming. Maatschappelijke baten moeten zichtbaar worden gemaakt in businesscases en waar mogelijk gekwantificeerd en opgenomen in waarderingsmodellen.
Dit vereist meer inspanning, betere data en soms moed, omdat de maatschappelijke baten vaak pas op termijn zichtbaar worden. De beloning is echter groot: projecten met maatschappelijk draagvlak creëren minder risico’s op tegenvallers en versterken de relaties met stakeholders, zoals de NS aantoont met een totale waarde die vele malen hoger ligt dan haar financiële kasstromen.
In het kort: wie zich in vastgoed alleen richt op omzet en winst, mist de echte waarde. Door maatschappelijke waarde mee te nemen, kan men uitkomen op een veel hogere totaliteit en bouwen aan een toekomst die daadwerkelijk impact heeft.
Bas van de Griendt (Stratego-Advies.nu) is auteur van ‘Het ABC van ESG voor vastgoedprofessionals’ (2024). Samen met collega’s van De Zwerm verzorgt hij onder andere cursussen en trainingen op het gebied van meervoudige waardecreatie bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling.
