Taxeren is meer dan enkel optellen en aftrekken; het vereist gestructureerde en onderbouwde beoordelingen, vooral bij residuele grondwaardeberekeningen. Dit vak biedt zowel schoonheid als kwetsbaarheid, waardoor het essentieel is dat taxateurs hun professionele integriteit waarborgen, meldt Nieuws Impuls.
Een vak van aannames
Bij ontwikkelingslocaties speelt de residuele methode een cruciale rol, vooral wanneer de planologische situatie nog niet volledig helder is. Het taxeren van deze locaties vraagt om vakmanschap, aangezien opbrengsten, bouwkosten en risico’s ingeschat moeten worden. De taxateur moet daarbij beoordelen welke aannames realistisch en toetsbaar zijn. De residuele methode is een modelmatige weergave van marktgedrag en risico.
Tijd is geen voetnoot
Recentelijk is er een interessant fenomeen waargenomen bij twee vergelijkbare woningbouwlocaties. In een van de taxaties werd de berekening als ’te professioneel’ beoordeeld; de overtuiging was dat een koper simpelweg de opbrengsten minus de kosten kan nemen om de waarde te bepalen. Dit lijkt eenvoudig, maar bij meerjarige vastgoedexploitatie is tijd een cruciale factor. Een euro vandaag is niet dezelfde euro over drie jaar, wat gevolgen heeft voor rente, inflatie en verkooptempo.
Uitkomstgedreven vastgoedwereld
Bij de andere taxatie was de kritiek omgekeerd; de methode was adequaat, maar sommige variabelen werden als niet correct beoordeeld door de belanghebbende partij. Dit toont aan dat vastgoed vaak uitkomstgedreven is, waarbij elke partij een eigen positie en gewenste bedragen in gedachten heeft. De taxateur moet echter functioneren als een onafhankelijke deskundige, en niet enkel als de rekenkundige verlengarm van de opdrachtgever.
Kritiek welkom, wensdenken niet
Een goede taxateur verwelkomt onderbouwde kritiek, wat de kwaliteit van de taxatie kan verbeteren. Echter, ongefundeerde druk en selectief rekenen zijn onaanvaardbaar in een professioneel waarderingsproces. De vastgoedsector moet ook scherper toezien op de integriteit van taxateurs, die vaak risico lopen op tuchtklachten, terwijl ze onafhankelijk moeten blijven in een complexe markt.
Wat betreft de twee taxaties: de kritiek is beluisterd en waar nodig gecorrigeerd. Niet onderbouwde elementen werden verworpen, aangezien ook een residuele berekening een stevige basis vereist – en die ligt niet in een wensput.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een speciaal vakgebied. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory bespreekt maandelijks een voorbeeld van de uitdagingen waar taxateurs mee geconfronteerd kunnen worden.
