Vorm heeft dit jaar een opmerkelijke toename van zijn projecten gerealiseerd, wat het bedrijf de vierde plaats in de ranglijst van ontwikkelaars oplevert. In totaal heeft Vorm meer dan 378.000 m² aan bouwprojecten opgeleverd en in aanbouw, verdeeld over zestien projecten. De focus ligt, net als bij veel andere ontwikkelaars, sterk op woningbouw, aangevuld met variabele metrages van retail- en kantoorruimtes. Een uitzondering is het samen met Edge gerealiseerde Pulse in Amsterdam, waar kantoorruimte de overhand heeft, meldt Nieuws Impuls.
De projectontwikkeling is onderhevig aan jaarlijkse fluctuaties: opgeleverde projecten worden geannuleerd, terwijl nieuwe projecten een langdurig proces vereisen voordat de bouw daadwerkelijk kan beginnen. Dit kan leiden tot tijdelijke ‘gaten’ in de portfolio van lopende projecten.
Tegelijkertijd zorgt de lange looptijd ervoor dat er voldoende ontwikkelaars zijn die dankzij grote projecten jaar na jaar een stabiele positie verwerven. Dit geldt voor bedrijven zoals COD/Borghese en Edge, die zich aan de top bevinden, evenals voor partijen zoals Duqer, Heylen en Explorius, die net achter de top-10 staan. Leyten heeft de top-10 binnengekomen met acht projecten, waarvan er één dit jaar is opgeleverd (Stadhuisplein Rotterdam), terwijl de overige in de komende jaren zullen worden opgeleverd, met drie daarvan die pas in 2030 of later worden opgeleverd. Logistiek specialist Necron is ook een nieuwkomer in de top-10, met projecten die uiterlijk in juli 2027 worden geleverd, wat wijst op een veel kortere termijn.
Transformaties in de lift?
Er is nog steeds potentieel voor de transformatie van vastgoed naar woningen. Volgens het CBS is het aantal transformaties in 2024 met 10% gedaald tot 7900. Op basis van gegevens van de projectontwikkelaars is het nog niet mogelijk om een duidelijke trendverandering vast te stellen, maar transformatie staat op de agenda van bijna iedere ontwikkelaar. Voor sommige partijen is het echter een uitzondering; 3W en FiMek melden bijvoorbeeld de afronding van de transformatie van het voormalige V&D-pand in Maastricht, wat hun enige project op dat gebied is.
Andere ontwikkelaars zijn daarentegen actief bezig met transformaties: Borghese heeft liefst veertien projecten in de planning voor 2025, maar meer dan de helft daarvan zit nog in de planfase. Dreef heeft dit jaar meerdere transformaties afgerond. E.CP richt zich op een specifieke vorm van transformatie door panden om te bouwen tot bioscopen, al dan niet in combinatie met retail of wonen, onder andere in Hilversum en Leiden.
Minder meters
In vergelijking met 2024 resulteert dit jaar in een afname van ongeveer 7% in vierkante meters aan opgeleverde projecten. Hierbij is rekening gehouden met een correctiefactor voor de verschillen in vierkante meterprijzen tussen wonen, kantoren, retail en logistiek. Op basis van de daadwerkelijk opgegeven metrages is de daling sterker, namelijk 13%. Met andere woorden: de afname is vooral te zien in de ‘goedkope’ bedrijfsruimte- en winkelmeters.
In de logistiek zijn de meeste meters gemaakt: het is dan ook logisch dat bedrijfsruimten de grootste bijdrage leveren aan de totale metrages, met een aandeel van 38%. Woningen volgen met een aandeel van 32%. Daarna komen kantoren (13%), retail (5%) en overige (12%), waaronder horeca en parkeervoorzieningen.
Gecorrigeerd voor kosten per vierkante meter hebben woningen met 41% de grootste impact bij de ontwikkelaars, terwijl logistiek krimpt naar 25%.
Geld is niet de oplossing
Woningen en bedrijfsruimten beslaan dus ruim twee derde van de projecten. Huidige knelpunten zoals netcongestie, stikstofregels en trage vergunningverlening maken de situatie complex. Om de woningnood aan te pakken, willen veel betrokken partijen, ook gemeenten, versnellen. Voor deze versnelling is geld beschikbaar: de overheid investeert bijvoorbeeld € 2,5 miljard in een fonds voor gemeenten die betaalbaar willen bouwen. Corporaties hebben inmiddels voor € 100 miljard aan leningen uitstaan bij het fonds voor sociale woningbouw. Daarentegen moet het gebouwde ook daadwerkelijk worden verkocht, en bijvoorbeeld Heijmans ziet nog niet dat deze verkopen soepel verlopen, met name bij binnenstedelijke projecten. Bovendien liggen de bouwkosten voor een gemiddelde woning tussen de € 1900 en € 2400 per vierkante meter, wat het bouwen van betaalbare en rendabele woningen tot een grote uitdaging maakt voor ontwikkelaars in Nederland.
De overheidsinvesteringen leiden niet automatisch tot een snellere woningbouw, signaleert de Rekenkamer. ‘Geld alleen versnelt projecten niet’, concludeert vastgoedadviseur Fakton via de woorden van Evelyn Rademaker. Geld vormt de basis voor de businesscase, maar versnelling vereist een strakke organisatie en duidelijke verantwoordelijkheden. Dit betekent dat er vanaf het begin één gezamenlijke planning moet zijn van gemeente, corporatie, ontwikkelaar en nutsbedrijven, evenals een duidelijke nota van uitgangspunten die keuzes over ontwerp en betaalbaarheid waarborgt, realistische projecten die de volledige aandacht verdienen en heldere afspraken om obstakels in gebiedsontwikkeling snel gezamenlijk op te lossen.
En dan is het nog afwachten welk kabinet er aan de macht komt: komen er werkelijk tien nieuwe steden, zoals beoogd door premier Jetten? Dit zou betekenen dat er tientallen jaren van ontwikkeling voor de boeg zijn, maar op korte termijn lijkt de huizenmarkt hier weinig profijt van te hebben.
Inzakkende vraag logistiek
In de logistieke sector lijkt er eerder sprake te zijn van een omgekeerde beweging, met een groeiende vraag na de coronacrisis. Dit heeft geleid tot grote distributiecentra die in de hoogte waren gepland, maar die nu moeilijk te verkopen zijn. Terwijl de overheid zich richt op de woningmarkt, lijkt het ontbreken van regie door het Rijk bij te dragen aan het overaanbod, zo analyseerde CBRE eerder.
Toch besloot een partij als het Zwijndrechtse JPG Groeneweg eerder dit jaar de ontwikkelingshanddoek in de ring te gooien. Te veel regels waren de reden, volgens directeur Hans Groeneweg. Hij bekritiseerde vooral het inconsistente gebruik van stikstofberekeningen om projecten te realiseren. ‘Bij de ene gemeente wordt er nauwelijks naar een berekening gekeken, terwijl de andere gemeente daar intensief op toeziet. Het verschil is enorm’, stelde hij.
Daarnaast moeten ontwikkelaars financieel optreden om witwasrisico’s te vermijden. Of dat effectief is? Groeneweg denkt van niet: ‘Een crimineel die geld wil witwassen, gaat echt geen moeite doen om twee jaar met de gemeente en een gebruiker door al deze procedures te gaan. Die wil snel actie.’ Overigens is er volgens de ex-ontwikkelaar in de Rotterdamse regio ‘gillend behoefte aan bedrijfsruimte’.
Bouwkosten woningen en kantoren stijgen het sterkst
De bouwkosten zijn de afgelopen jaren in vrijwel alle sectoren toegenomen, maar de snelheid van deze stijging verschilt sterk per type gebouw. Uit onderzoek van IGG Bouweconomie, gebaseerd op uitgebreide databanken van BouwkostenKompas, blijkt dat woningen en kantoren relatief de grootste prijsstijging vertonen. Vooral in stedelijke gebieden verhogen eisen op het gebied van duurzaamheid, afwerking en installaties de bouwkosten voor woning- en kantoorprojecten. Ook het tekort aan arbeid en stijgende materiaalkosten zijn in deze segmenten sterker voelbaar.
Verantwoording
De PropertyNL Top Ontwikkelaars is opgesteld in samenwerking met IGG Bouweconomie, een adviesbureau dat zich richt op kostenmanagement en data-analyse. De dataverzameling omvat projecten voor commercieel vastgoed (winkels, kantoren, bedrijfsruimtes, hotels en overige) die in 2025 zijn opgeleverd, evenals projecten die op 31 december 2025 in aanbouw zijn. De projecten omvatten nieuwbouw, herontwikkeling (waarbij de functie hetzelfde blijft) en transformatie (functie verandert). Voor het verzamelen van gegevens ontvangen alle ontwikkelaars voor commercieel vastgoed een enquête. Indien meer ontwikkelaars bij een project betrokken zijn, worden projecten naar rato van het aantal deelnemende marktpartijen verdeeld. Voor het berekenen van de totale waarde van opgeleverde en in aanbouw zijnde portefeuilles zijn de metrages omgerekend naar een fictieve investeringswaarde, berekend door IGG Bouweconomie, waarvoor per type gebouw globale gewogen investeringskosten zijn afgestemd. De totale investeringswaarde is berekend door de metrages te vermenigvuldigen met de gewogen investeringskosten.
