Grond, elektriciteit en connectiviteit zijn essentieel geworden voor vastgoedbeleggers, aangezien de fysieke infrastructuur schaarser en daarmee waardevoller wordt. Tom Walker, co-head of Global Listed Real Estate bij Schroders, benadrukt dat ongeveer 80% van de kosten van een modern AI-datacenter in de servers en IT-apparatuur zit, maar dat deze apparatuur altijd een gebouw nodig heeft om te functioneren. ‘Voor beleggers is de vraag daarom niet langer óf de vraag naar AI-infrastructuur blijft groeien, maar hoe die groei kan doorgaan nu de fysieke infrastructuur de bottleneck wordt,’ meldt Nieuws Impuls.
Meer rekenkracht
Volgens Walker is het onvoldoende om simpelweg meer datacenters te bouwen. Vastgoedbedrijven spelen hierin een cruciale rol door de rekenkracht in bestaande datacenters te verhogen. ‘Voor eigenaren van bestaande datacenters is het verhogen van de productiviteit vaak sneller, goedkoper en minder risicovol dan nieuwbouw.’
Daarnaast zijn er nieuwe technologieën beschikbaar om de AI-infrastructuur efficiënter te maken. Voorbeelden hiervan zijn fotonica, waarbij data via licht in plaats van elektrische signalen wordt getransporteerd, wat het energieverbruik verlaagt en de capaciteit verhoogt. Andere innovaties omvatten gesloten koelsystemen die krachtigere chips kunnen ondersteunen en biocomputing, waarbij levende organoïden een rol spelen in computersystemen.
Rekenkracht naar goedkope regio’s
Walker ziet ook mogelijkheden in het verplaatsen van datacenters naar regio’s met veel beschikbare grond en goedkope elektriciteit. ‘Een deel van de rekenkracht zal naar goedkopere regio’s verschuiven, maar infrastructuur voor realtime AI-diensten blijft waarschijnlijk geconcentreerd rond grote stedelijke economieën, waar uitgebreide glasvezelnetwerken en nabijheid van gebruikers een structureel voordeel vormen.’ Tot slot meent hij dat geïntegreerde batterijopslag en energieopwekking bij datacenters het netcongestieprobleem aanzienlijk kunnen verminderen.
Meten in vierkante meters en in watts
Walker legt de nadruk op de aanzienlijke kansen voor vastgoedbedrijven in de volgende fase van AI. ‘In die fase kunnen juist de ondernemingen profiteren die de noodzakelijke fysieke infrastructuur leveren. Voor vastgoedbeleggers betekent dat een fundamentele verschuiving. Het concurrentievoordeel van een gebouw wordt straks mogelijk net zo goed in megawatts als in vierkante meters gemeten.’ Bovendien biedt beursgenoteerd vastgoed spreiding en eigendom van schaarse, robuuste activa die inkomsten genereren. ‘De grootste kans binnen AI hoeft daarom niet te liggen in het voorspellen van het volgende revolutionaire model, maar in het bezit van het vastgoed dat al die innovaties mogelijk maakt.’
