Buitenlandse beleggers waren tien jaar geleden goed voor het merendeel van de Nederlandse vastgoedtransacties. Inmiddels is hun aandeel grofweg gehalveerd. Vooral Duitse institutionele beleggers bouwen hun belangen af. Tegelijkertijd dient zich een nieuw type buitenlandse koper aan: Franse fondsen die het spaargeld van particulieren beleggen. Sinds begin 2025 is voor bijna € 600 mln aan vastgoed in Franse handen gekomen, meldt Nieuws Impuls.
Buitenlanders beheersten de markt
De buitenlandse vastgoedbelegger was traditioneel gericht op de Nederlandse vastgoedmarkt, met grote Duitse fondsen en Angelsaksische institutionele beleggers. In 2017 kwam volgens cijfers van Bouwinvest maar liefst 76% van het Nederlandse vastgoedbeleggingsvolume van internationale partijen. Een jaar later was dat nog 59%. Over de periode 2016–2022 lag het buitenlandse aandeel volgens CBRE gemiddeld ook op 59%.
Vooral woningmarkt moet het ontgelden
Anno 2026 is het specifieke aandeel van buitenlandse beleggers in de woningmarkt aanzienlijk gedaald, terwijl de vastgoedmarkt als geheel opveert met een 36% hoger beleggingsvolume in het eerste halfjaar. Buitenlandse beleggers namen daarvan nog 31% voor hun rekening, volgens CBRE. Zonder de omvangrijke transactie waarbij Aedifica 80% van de Nederlandse zorgportefeuille van Cofinimmo overnam, resteert slechts 26%.
De woningmarkt wordt het hardst geraakt. Buitenlandse beleggers waren tussen 2016 en 2022 gemiddeld verantwoordelijk voor 50% van de aankopen van bestaande huurwoningen. In de eerste helft van dit jaar waren buitenlandse partijen goed voor 32% van het beleggingsvolume bij bestaande bouw en nog geen 1% bij nieuwbouw.
In zorgvastgoed (71%), kantoren (35%) en logistiek (60%) is de dip voorbij en ligt het belang van buitenlandse investeerders alweer boven het historische gemiddelde.
Van miljarden naar miljoenen
Cijfers van StiVAD tonen een sterke verandering over de afgelopen jaren. In 2021 bracht Duitsland nog € 1,8 mrd nieuw kapitaal naar Nederlands vastgoed. Britse en Amerikaanse partijen droegen respectievelijk € 1,2 mrd en ruim € 1 mrd bij. Een jaar later kwam bijna € 2 mrd uit Duitsland.
In 2025 waren de Verenigde Staten met € 548 mln de grootste bron van nieuwe buitenlandse instroom, gevolgd door België met € 293 mln. De overige landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Frankrijk, overschreden de € 231 mln niet. Tegelijkertijd vloeide er een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal terug naar buitenlandse eigenaren, met Duitsland als grootste bron van uitstroom na verkoop voor € 549 mln aan Nederlandse partijen.
Volgens StiVAD verliet in de eerste helft van 2026 ongeveer € 200 mln aan buitenlands kapitaal de Nederlandse vastgoedmarkt, met logistiek als uitzondering waar netto € 250 mln binnenkwam.
De Fransen komen
Tegelijkertijd toont een inventarisatie van recent openbaar gemaakte transacties dat sinds 1 januari 2025 al 27 Franse aankopen zijn gedaan met een te herleiden investering van minimaal € 589 mln. Het werkelijke bedrag ligt waarschijnlijk hoger, aangezien niet alle transacties openbaar zijn.
Fondsmanager Corum is met ongeveer € 282 mln de grootste koper en heeft onder andere kantoren in Utrecht en Hilversum en winkelcentrum Oranjerie in Apeldoorn (voor € 26 mln) gekocht. Sofidy volgt met acquisities in Utrecht en Zutphen en een joint-venture met Wereldhave voor Stadshart Zoetermeer. Vorig jaar deed Sofidy 39% van zijn € 555 mln aan acquisities in Nederland, wat neerkomt op ruim € 200 mln.
Franse spaarder
Het Franse kapitaal komt voornamelijk van SCPI’s, vastgoedfondsen waarin particuliere beleggers kunnen deelnemen. Deze nieuwe instroom komt niet zozeer van institutionele, maar van particuliere beleggers. Ook CBRE ziet een verschuiving op de Nederlandse markt, waarin private investeerders en vastgoedfondsen van particulieren steeds belangrijker worden.
De buitenlandse vastgoedbelegger verandert dus van gezicht. Waar tien jaar geleden grote internationale institutionele beleggers de markt domineerden, verkopen sommigen nu aan Nederlands privaat kapitaal en Franse particuliere beleggers.
Komt ook de woningmarkt weer in beeld?
Daarnaast lijkt de woningmarkt, met recentelijke aankopen, weer op de radar van buitenlandse beleggers te komen. Dit is hard nodig, volgens JLL, dat de jaarlijkse kapitaalbehoefte van € 6,4 mrd voor private huurwoningen afzet tegen de investeringen van Nederlandse institutionele beleggers van € 3,6 miljard vorig jaar. Hierdoor blijft er een gat van € 2,8 mrd te vullen.
