Kabinet kondigt maatregelen aan om woningtransformaties te stimuleren
Het kabinet heeft nieuwe maatregelen aangekondigd om de dalende trend van woningtransformaties om te keren, echter wordt het een grote uitdaging om het beleidsdoel van jaarlijks 15.000 nieuwe woningen via verbouwingen te behalen, meldt Nieuws Impuls. In 2021 werden er nog zo’n 17.500 nieuwe woningen getransformeerd; vorig jaar waren dit er 10.700, wat een daling van bijna 40% betekent.
Van de woningtoevoegingen via verbouwingen kwam in de afgelopen vijf jaar 60% uit transformaties van ander vastgoed, zoals kantoren en winkels. Woningsplitsing droeg netto ongeveer 15% bij. De resterende 25% bestond uit optoppingen en andere verbouwingen die extra woningen opleverden.
Volgens ING vormen nieuwe woningen uit verbouwingen, met ongeveer 15%, een belangrijk deel van het totale jaarlijkse aantal nieuwe woningen. Tevens bieden ze economische voordelen ten opzichte van nieuwbouw, aangezien zij doorgaans sneller en duurzamer te realiseren zijn.
Woningtransformaties onder druk
ING wijst erop dat het minder aantrekkelijk is geworden om gebouwen tot woningen te transformeren. De meeste nieuwe woningen via verbouwingen ontstaan in de private huursector door investeerders, waarbij bijna 70% van deze woningen gerealiseerd wordt, zo blijkt uit de gegevens van het CBS.
Voor kleinere particuliere of bedrijfsmatige investeerders is het verdienmodel afhankelijk van voldoende toekomstige huurinkomsten of verkoopopbrengsten. Ze lopen echter het risico op het dragen van verbouwkosten, leegstand en vergunningsrisico’s, wat onder druk staat door gereguleerde opbrengsten en stijgende kosten. De invoering van de middenhuurregulering sinds midden 2024 heeft de potentiële huuropbrengsten deels onder druk gezet, terwijl de aankondigingen in 2022 over deze regulering de verwachtingen over toekomstige huurinkomsten hebben vertroebeld.
Bovendien zijn er sinds 2021 aanzienlijke stijgingen in loonkosten en bouwmateriaalkosten voor verbouwingen geweest, met een stijging van ongeveer 25% sinds 2021. Verhogingen in de overdrachtsbelasting voor beleggers in 2021 van 6% naar 8% en in 2023 naar 10,4% hebben het minder aantrekkelijk gemaakt om panden te verbouwen; in 2025 werd deze belasting echter verlaagd naar 8%.
Een analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) toont aan dat het steeds moeilijker wordt om nieuwe woningen te realiseren uit ander vastgoed, omdat de beste objecten op de meest aantrekkelijke locaties al getransformeerd zijn.
Kabinet wil obstakels wegnemen
Om de neerwaartse trend te keren, heeft het kabinet plannen aangekondigd om transformaties, optoppingen en splitsingen te stimuleren. Hoewel de meeste plannen nog niet concreet zijn, richt men zich op het wegnemen van belemmerende regels en het verbeteren van de financiële haalbaarheid.
Het kabinet stelt voor om regels en procedures voor transformaties en optoppingen te versoepelen. Diverse onderzoeken tonen aan dat gemeentelijke regels, waaronder parkeernormen en vergunningprocedures, vaak vertraging veroorzaken of zelfs blokkeren. ING concludeert dat het wegnemen van deze regels effectief kan zijn om woningtransformaties te stimuleren.
In een recent Kamerdebat heeft de minister aangegeven te willen onderzoeken of woningsplitsen vergunningsvrij kan worden gemaakt waar mogelijk. Volgens een analyse van Radar heeft ongeveer de helft van alle gemeenten nog geen beleid op splitsen, wat leidt tot langzame afhandelingsprocessen en meer afwijzingen. ING stelt dat vergunningsvrij maken van splitsen deze belemmering zou kunnen verhelpen.
Verlaging overdrachtsbelasting en belastingmiddelen
ING suggereert dat maatregelen om het rendement aantrekkelijker te maken ook een bijdrage kunnen leveren, hoewel veel plannen nog niet concreet zijn. Er lijkt een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 7% te komen per 1 januari 2027. Een mogelijke ‘optimalisering’ van de middenhuurregulering kan eerder worden doorgevoerd, vóór de wettelijke evaluatie in 2027.
Toekomstige belastingen gebaseerd op werkelijk rendement, in plaats van fictief rendement, kunnen de belastingdruk en het financiële risico van transformaties en splitsingen verminderen. Investeerders zouden pas belasting betalen wanneer er daadwerkelijk rendement wordt gerealiseerd, in plaats van in de uitvoeringsfase.
ING wijst erop dat deze maatregelen bij kunnen dragen aan een verdere opschaling van woningtoevoegingen via verbouwingen. Volgens het EIB zijn onder de huidige omstandigheden jaarlijks ongeveer 14.250 tot 18.000 woningen mogelijk via transformaties. Wanneer belemmerende regelgeving wordt verminderd en de financiële haalbaarheid verbetert, kan dit oplopen tot 18.150 tot 22.500 woningen per jaar tot 2030, waarbij de meerderheid uit transformaties zal bestaan.
Toekomst blijft onzekerder
Ondanks de aangekondigde overheidsmaatregelen blijft het volgens ING onzeker in hoeverre en op welke termijn deze zullen leiden tot meer nieuwe woningen uit verbouwingen. Dit geldt vooral omdat het steeds moeilijker wordt om geschikte transformatieprojecten te vinden, aangezien veel geschikte gebouwen in het afgelopen decennium al zijn getransformeerd.
Bovendien lijkt het terugtrekken van investeerders uit de private huursector ook een negatieve impact te hebben op het aantal verwachte nieuwe woningen uit verbouwingen. ING sluit niet uit dat het een grote uitdaging zal worden voor het kabinet om het beleidsdoel van 15.000 woningtransformaties en splitsingen op korte termijn te behalen.
