Een particuliere belegger uit België heeft in 2011 en 2012 diverse stukken landbouwgrond gekocht van De Twaalf Provinciën (DTP), een vastgoedhandelaar die zich richt op strategisch gelegen grondposities met potentieel voor bestemmingswijziging en waardevermeerdering, meldt Nieuws Impuls.
Akkertje voor de dorst
De belegger zag kansen, aangezien hij al twee percelen in Assen bezat. Hij kocht van DTP voor € 385.000 ruim 20.000 m2 grond, verdeeld over vier percelen in Zeewolde en Leek. DTP promootte de gronden in een brochure met de titel ‘Akkertje voor de dorst’, waarin werd vermeld dat bij een bestemmingswijziging vóór 2031 per centiare € 25 extra aan DTP betaald moest worden. Een van de percelen ligt in een gebied waar Almere gaat uitbreiden, wat de belegger enthousiasmeer. ‘Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op de aangeboden percelen plaats gaat vinden.’
Explosieve waardevermeerdering
In de brochure voor Leek werd vermeld dat bij een bestemmingswijziging binnen tien jaar DTP 20% van de verkoopwaarde zou opeisen. ‘Het aangeboden perceel heeft een grote potentie voor een vroegtijdige ontwikkeling als internationaal logistiekpark.’ De brochures spraken van ‘explosieve waardevermeerdering.’ DTP merkte echter op dat grondprijzen kunnen fluctueren en dat er geen garanties konden worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.
In de koopovereenkomsten stond duidelijk: ‘Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele gevolgen en aanspraken van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte.’ Koper moest bovendien zijn perceel eerst aanbieden aan Arma Projecten, een handelsnaam van DTP zelf, bij een bestemmingswijziging.
Na twaalf jaar toch bestemmingswijziging in zicht
In 2013 verkocht de belegger een deel van het perceel in Leek met bemiddeling van DTP voor € 19,33 per m2, wat een leuke winst betekende ten opzichte van de aankoopprijs van € 11,23 per m2.
Maar twaalf jaar later is de prijsstijging als explosief te beschouwen: de grond in Leek zou ontwikkeld worden en grondeigenaren zouden € 103,40 per vierkante meter ontvangen. Dit beviel de belegger niet, en hij besloot alle nog lopende koopovereenkomsten te annuleren. Tot overmaat van ramp las hij in de media dat er in Zeewolde flink gebouwd zou worden op de stukken grond die hij ooit bezat.
Misleiding
De Belgische investeerder stapte naar de rechter; de bestemmingswijzigingen leken ver achter zijn oorspronkelijke beleggingshorizon te liggen. Hij eiste een schadevergoeding en verklaarde dat DTP onrechtmatig had gehandeld. Hij beschuldigde DTP van misleiding betreft de kwaliteit en eigenschappen van de percelen, de kansen op succes en het te behalen rendement. Hij concludeerde dat de percelen niet strategisch gelegen waren en dat er, zelfs bij een bestemmingswijziging, geen significant rendement te verwachten viel. Had hij geweten dat het risico op verlies groter was, dan had hij de percelen nooit gekocht.
Onjuiste informatie niet aannemelijk
DTP heeft echter voldoende aangetoond dat deskundigen zijn ingeschakeld om de potentie van de percelen te beoordelen. ‘Hoewel de door DTP opgestelde brochures overwegend positief zijn, is niet aannemelijk geworden dat hierin onjuiste informatie is verstrekt aan [de belegger]. DTP achtte toen de kans op een bestemmingswijziging gunstig, maar hield ook rekening met onzekere toekomstige factoren en gaf geen garantie dat een bestemmingswijziging zou plaatsvinden.’ Bovendien is er inmiddels een plan voor een woonwijk in Zeewolde en een aanbod van een ontwikkelaar in Leek.
Opslag was bekend
De man heeft geen ongelijk gehad bij het betalen van een opslag op de prijs; hij was zich bewust van het feit dat hij meer betaalde dan de grond eigenlijk waard was. De rechter sluit niet uit dat hij nog steeds een redelijk rendement kan behalen op zijn investeringen, ook al heeft hij een deel van de grond in Leek al verkocht. Volgens de rechter kan hij nog zeker vijf ton winst maken in Leek. ‘Gezamenlijk blijft er sprake van een ‘verveelvoudiging van de waarde’, die volgens [de eiser] is uitgesloten. Bovendien heeft hij niet gesteld wat die verwachte verveelvoudiging inhoudt.’
‘Had duidelijker gekund’
Tot slot werd de man gewaarschuwd voor de risico’s van beleggen, waardoor hij de koopovereenkomsten niet kan vernietigen wegens dwaling. Hij krijgt ook geen schadevergoeding. ‘Hoewel de rechtbank van oordeel is dat de door DTP verstrekte informatie in de brochures op onderdelen duidelijker en minder selectief had gekund, betekent dit niet dat er sprake is van misleidende omissies of strijd met de vereisten van professionele toewijding door de onvolledigheid van de informatievoorziening.’
