De Nederlandse vastgoedmarkt bestaat uit circa 8,3 miljoen woningen, waarvan 42,5% verhuurd is. Corporaties zijn verantwoordelijk voor twee derde van deze huurwoningen, terwijl private verhuurders, volgens gegevens van Capital Value, ongeveer 1,2 miljoen woningen in bezit hebben. In 2025 is deze portefeuille iets gekrompen, als gevolg van de uitpondgolf die op gang kwam door de regulering van middenhuur, meldt Nieuws Impuls.
Top-3 groeit
De tien grootste private woningbeleggers omvatten zowel partijen die directe investeringen in woningen doen als beleggen via indirecte routes, zoals Nationale-Nederlanden. Daarnaast zijn er platformbeheerders zoals CBRE IM die werken op basis van mandaten van meerdere, vaak buitenlandse investeerders. Gezamenlijk beheren deze partijen € 54,4 miljard aan belegd vermogen in woningen.
Vesteda en Achmea hebben beiden hun portefeuille boven de € 10 miljard getild. De cijfers van Vesteda zijn afkomstig uit het jaarverslag van 2025; Achmea heeft de stand per 1 april 2025 gerapporteerd. Er zijn echter problemen voor de koploper, omdat achterliggende institutionele beleggers aanvankelijk € 4,1 miljard aan geïnvesteerd kapitaal wilden terugtrekken. Hun redemptieverzoeken zijn per 1 juli bevestigd en naar beneden bijgesteld. Vesteda moet nu € 765 miljoen terugbetalen en heeft hiervoor voldoende tijd.
In 2025 is het aantal woningen in portefeuille nauwelijks gegroeid, terwijl de focus lag op de oplevering van 630 nieuwbouwwoningen en het onderhoud van bestaande woningen. Enkele woningen die als ‘non-core’ werden aangemerkt, zijn afgestoten.
Aankopen bij Achmea
Als Vesteda daadwerkelijk tot afstoten overgaat, kan Achmea Real Estate de grootste woningbelegger van Nederland worden. Het verschil met de koploper bedraagt nog geen € 300 miljoen; de gegevens van Achmea zijn echter drie maanden verouderd. Eind vorig jaar was de residentiële portefeuille nog € 10,0 miljard groot. Onlangs heeft Achmea het Dutch Residential Impact Fund opgericht, dat gericht is op de aankoop en verduurzaming van oudere huurwoningen.
Een grote aankoop was die van 344 huurwoningen in het kader van de herontwikkeling van een voormalige HBG-locatie in Rijswijk. Deze woningen zijn verdeeld over BPL Pensioen, het Rabobank Pensioenfonds en het Achmea Dutch Residential Fund. Andere recente acquisities zijn onder andere Het Ommeland in Groningen (122 woningen) en The Green Gallery in Diemen (90 woningen met middenhuur). De rendementen bij Achmea zijn boven het marktgemiddelde, variërend van 10,3% tot 11,6%.
Miljard erbij voor Bouwinvest
Bouwinvest, de nummer drie, heeft ook groei doorgemaakt; de portefeuille is met een miljard toegenomen. Dit bestaat uit het Residential Fund van meer dan € 8 miljard en een kleiner Healthcare Fund. Ook is er een Senior Living Impact Fund opgezet. De rendementen van het Residential Fund blijven met 9,1% achter bij de rest van de markt, terwijl Healthcare een rendement van 10,9% realiseerde, beter dan soortgenoten.
In 2025 heeft Bouwinvest actief gehandeld, met aankopen voor een miljard euro, waarvan € 683 miljoen aan residentiële woningen. Kort na de verslagdatum van 1 april 2025 zijn echter woningen verkocht aan een internationale investeerder, wat € 104 miljoen opbracht dat wordt geïnvesteerd in nieuwbouw.
Net als Vesteda ontving Bouwinvest redemptieverzoeken; echter, het gemiddelde lag vroeger op 1% van het beheerde vermogen, terwijl dit in 2025 op 7,6% kwam te liggen. Vier van de 27 aandeelhouders willen hun belang gedeeltelijk afbouwen en één belegger wil zich volledig terugtrekken, wat leidt tot € 619 miljoen aan terugbetalingsverzoeken. Bouwinvest stelt dat gedwongen verkopen niet aan de orde zijn.
Krimp bij Amvest
Amvest heeft te maken met krimp door het 100%-aandeelhouderschap van het Pensioenfonds Zorg en Welzijn sinds 1 januari. ASR heeft haar 50%-deel uitgekocht, wat leidde tot een herverdeling van de portefeuille. Redemptieverzoeken zijn ook bij Amvest van toepassing, echter met een minder grote impact dan bij Vesteda, aangezien beleggers elk kwartaal geld kunnen terugvragen.
Vorig jaar ontving Amvest € 133 miljoen aan uitstappende beleggers, gefinancierd met € 177 miljoen aan woningverkopen. Tegelijkertijd toonde de interesse van beleggers een stijging; drie pensioenfondsen hebben € 200 miljoen extra toegezegd voor het Residential Core Fund, resulterend in een totaal van € 300 miljoen aan nieuw kapitaal.
Platforms
CBRE IM is het enige pure woningbeleggingsplatform in de top-10 en beheert tientallen fondsen, separate accounts en mandaten. Dit is een versnipperd landschap van woningbezit, met een totaal beheerd vermogen van € 4 miljard.
Greystar, een ander platform, mengt eigendom, ontwikkeling en beheer. Voor dit jaar zijn er geen cijfers gepresenteerd, maar de portefeuille wordt geschat op € 3,2 miljard, waarvan ongeveer € 700 miljoen in eigen exploitatie. Greystar richt zich voornamelijk op huisvesting voor studenten en jonge gezinnen.
In 2025 heeft Greystar voor € 135 miljoen 612 OurDomain-starterswoningen in Rotterdam Blaak verkocht aan Bouwinvest en recentelijk Campus Diemen aan een particuliere belegger. Tevens staat de OurDomain-locatie in Amsterdam Zuidoost te koop voor € 350 miljoen. In Utrecht heeft Greystar meer dan 1000 woningen in aanbouw. Samen met ABP is het Dutch Essential Housing Venture opgericht, gericht op de investering in meer dan 2000 woningen.
Overige partijen
NN Group investeert zowel direct als indirect in woningen, met participaties in woningfondsen en joint ventures. Altera, met ook een winkelportefeuille van ongeveer € 750 miljoen, heeft in 2025 een rendement van 9,6% behaald, lager dan de 10,8% van 2024. Het verhoogde de portefeuille met 518 woningen door opleveringen en acquisities.
PGGM best of the rest
Direct onder de top-10 staat PGGM, met € 2,109 miljard aan woningbeleggingen per 1 april, verspreid over 40.000 units. PGGM valt buiten de top omdat CBRE IM dit keer wel in de telling is meegenomen.
Een andere overweging is het BPD Woningfonds, opgericht in 2019 om een portefeuille van middenhuurwoningen op te bouwen. Eind 2025 bezit het fonds 6340 woningen, waarvan 1751 in de pijplijn zitten, met een doel van 16.500 woningen in 2033 en een geschatte waarde van ruim € 1,5 miljard.
Grootste particuliere partij
De Van Herk Groep is een andere significante speler met € 2 miljard aan vastgoed, waarvan 90% in Nederland. Het aandeel woningen bedraagt vermoedelijk rond de 60%, wat neerkomt op circa € 1,2 miljard. Hoewel dit kleiner is dan ASR, blijft Van Herk de grootste particuliere woningbelegger van Nederland na de aandelenovername van Aat van Herk’s aandelen door Pleijsier Bouw.
Studentenhuisvesting in de lift
Rockfield Real Estate zal naar verwachting de komende jaren in de buurt van de top-10 komen, met twee Nederlandse (studenten)huisvestingsfondsen en ongeveer 4000 woningen in portefeuille. Vorig jaar werd samen met Ardian voor € 113 miljoen studentencomplex Minervahaven in de Amsterdamse Houthavens aangekocht, en investeerde het zelfstandig nog eens € 150 miljoen in studentenwoningen in Maastricht en Leiden, overgenomen van Round Hill Capital. Voor de investeringen met Ardian komt het kapitaal uit CBRE IM.
In samenwerking met ABP is een joint-venture gestart voor de ontwikkeling van 2000 studentenwoningen in Nederland.
Verantwoording
Voor dit overzicht is de portefeuillestand per 1 april opgevraagd. Achmea Real Estate, Bouwinvest, Amvest, NN, Altera, ASR en PGGM hebben hieraan voldaan. De overige cijfers zijn afkomstig uit de jaarrekeningen over 2025. Voor Greystar is een schatting gemaakt.
Corporaties
Woningcorporaties hebben als maatschappelijke taak het verhuren en onderhouden van woningen. Ymere is
