Wie in Rusland een woning of ander vastgoed verkoopt, kan vanaf 1 januari 2027 met een hogere inkomstenbelasting te maken krijgen. Het ministerie van Financiën wil de opbrengst van zo’n verkoop niet langer los berekenen, maar optellen bij het salaris en andere inkomsten van de verkoper.
De voorgestelde regeling legt niet automatisch 22 procent belasting op iedere woningverkoop. Het hoogste tarief zou alleen gelden voor het deel van het totale jaarinkomen boven 50 miljoen roebel. Wel kan een vastgoedtransactie iemand samen met loon, rente of beleggingsopbrengsten in een hogere belastingschijf duwen.
De maatregel maakt deel uit van een breder pakket om de belastinginkomsten te verhogen. Dat gebeurt tegen de achtergrond van geplande Russische defensie-uitgaven van 17,1 biljoen roebel en een begrotingstekort van meer dan 5,5 biljoen roebel in 2027.
Verkoopopbrengst wordt onderdeel van totaalinkomen
Novaya Gazeta Europe meldde op 3 oktober dat de Russische regering na afloop van het verkiezingsproces een omvangrijke belastingwijziging voorbereidt. Ook AIF Kaluga beschreef de voorgenomen aanpassing. De plannen zijn nog geen geldend recht; de uiteindelijke tekst en uitvoeringsregels kunnen nog veranderen.
Volgens het voorstel wordt inkomen uit de verkoop van vastgoed meegenomen in de gezamenlijke grondslag voor de personeninkomstenbelasting. Daardoor telt niet alleen de afzonderlijke transactie, maar het totale belastbare inkomen in het kalenderjaar. Een verkoper met een hoog salaris kan door de verkoop van een appartement bijvoorbeeld sneller een hogere schijf bereiken dan onder een berekening waarbij de vastgoedopbrengst apart wordt behandeld.
De voorgestelde progressieve schaal bestaat uit vijf tarieven:
13 procent tot 2,4 miljoen roebel per jaar;
15 procent over het deel tussen 2,4 miljoen en 5 miljoen roebel;
18 procent over het deel tussen 5 miljoen en 20 miljoen roebel;
20 procent over het deel tussen 20 miljoen en 50 miljoen roebel;
22 procent over het deel boven 50 miljoen roebel.
Omdat het om een progressief stelsel gaat, wordt niet het volledige inkomen tegen het hoogste tarief belast zodra een grens wordt overschreden. Alleen het deel binnen de betreffende schijf krijgt het hogere percentage. De financiële uitkomst kan desondanks aanzienlijk veranderen wanneer een verkoopopbrengst wordt opgeteld bij loon, rente op spaargeld, inkomsten uit effecten of andere belastbare inkomsten.
Een hogere verkoopprijs is niet automatisch echte winst
De voorgestelde berekening kan vooral gevolgen hebben voor huishoudens die vastgoed gebruiken als bescherming tegen inflatie. Een woning kan in roebels sterk in waarde stijgen zonder dat de verkoper er in koopkracht op vooruitgaat. Renovaties, hypotheekrente, inflatie en de aankoop van een vervangende woning kunnen het werkelijke financiële voordeel verkleinen of volledig wegnemen.
De belastingregels zouden echter uitgaan van de wettelijk vastgestelde inkomstenbasis, niet van de vraag of de verkoper na de transactie werkelijk meer koopkracht overhoudt. Daarmee wordt de verkoop van een bezit fiscaal nauwer verbonden met het reguliere inkomen van een burger.
Hoe groot het effect voor individuele verkopers wordt, hangt af van de definitieve regels over aftrekposten, vrijstellingen en de precieze manier waarop de opbrengst wordt vastgesteld. De beschikbare informatie maakt niet duidelijk hoeveel huishoudens in de hogere schijven zouden belanden.
Belastingdiensten willen meer vastgoed opsporen
Naast de wijziging van de inkomstenbelasting wil de regering de controle op vastgoedbelastingen uitbreiden. De Federale Belastingdienst moet daarvoor intensiever gegevens uitwisselen met Roskadaster, de instantie die kadastrale gegevens beheert.
Met die koppeling kunnen belastinggegevens worden vergeleken met informatie over geregistreerde gebouwen, uitbreidingen en oppervlakten. Het doel is om niet-geregistreerde objecten en verschillen tussen de opgegeven en de feitelijke omvang van een pand op te sporen. Daardoor kan de belastinggrondslag groeien zonder dat eerst een nieuw algemeen tarief wordt ingevoerd.
Een niet-aangegeven aanbouw of een grotere feitelijke oppervlakte kan leiden tot een nieuwe fiscale waardering. Hoeveel panden de controle zou raken en hoe de handhaving er in individuele gevallen uitziet, is nog niet vastgelegd.
Voor zeer duur vastgoed staat daarnaast een afzonderlijke aanscherping op stapel. De huidige beperking van de jaarlijkse stijging van de vastgoedbelasting tot 10 procent zou verdwijnen voor panden met een kadastrale waarde van meer dan 300 miljoen roebel. Bij een herwaardering kunnen de lasten voor eigenaren van zulke objecten daardoor sterker stijgen dan nu.
Meer inkomsten gezocht voor een zwaar belast budget
De vastgoedplannen combineren drie maatregelen: meer soorten inkomsten in één berekening, een intensievere uitwisseling van vastgoeddata en minder bescherming tegen belastingstijgingen voor de duurste panden. Samen brengen ze privévermogen dichter bij de financieringsbehoefte van de federale begroting.
De autoriteiten kunnen de wijzigingen presenteren als een progressievere belasting, waarbij hogere inkomens en waardevol bezit zwaarder worden belast. Voor burgers betekent de regeling tegelijk dat de verkoop van een woning niet meer losstaat van hun overige inkomsten. Ook een transactie die op zichzelf niet in de hoogste schijf zou vallen, kan door de combinatie met loon of beleggingsopbrengsten tot een hogere aanslag leiden.
De timing wijst op de druk waaronder de begroting voor 2027 wordt opgesteld. De geplande defensie-uitgaven bedragen volgens de aangehaalde cijfers 17,1 biljoen roebel, terwijl het tekort boven 5,5 biljoen roebel uitkomt. Die cijfers laten zien waarom de regering nieuwe inkomstenbronnen zoekt, maar zeggen niet hoeveel geld de vastgoedmaatregelen daadwerkelijk zullen opleveren.
De belastingwijziging staat bovendien niet op zichzelf. In Rusland stijgen volgens de aangehaalde berichtgeving ook de recyclingbijdrage voor auto’s, tarieven voor nutsvoorzieningen, heffingen op elektronica en verschillende boetes en administratieve betalingen. De vastgoedmaatregel werkt anders: hij maakt een verkoop of herwaardering van bezit mogelijk duurder in plaats van een aankoop of dienst rechtstreeks te belasten.
De beslissende vraag is daarom nog niet of iedere woningverkoper straks 22 procent betaalt — dat is niet wat het voorstel inhoudt — maar hoe breed de nieuwe inkomensberekening uiteindelijk wordt. De definitieve tekst moet nog duidelijk maken welke aftrekposten en uitzonderingen gelden en of de extra druk vooral bij zeer vermogende eigenaren terechtkomt, of ook bij huishoudens die een gewone woning verkopen om hun spaargeld tegen waardeverlies te beschermen.
