De investeringen in Russische hotelpanden zijn in de eerste negen maanden van 2026 met 61,1 procent gedaald. Hoge marktrentes, stijgende bouwkosten en een zwakkere vraag maken nieuwe projecten moeilijk rendabel, terwijl goedkopere appartementen steeds meer reizigers aantrekken.
Investeerders staken tussen januari en september 21 miljard roebel in hotelvastgoed, tegenover 54 miljard roebel in dezelfde periode van 2025. Dat blijkt uit onderzoek van IBC Real Estate, waarover Kommersant berichtte. Adviesbureau berekende voor dezelfde periode een investering van 20,5 miljard roebel, een daling van 55 procent op jaarbasis. De verschillen hangen samen met de gebruikte meetmethodes, maar beide ramingen wijzen op dezelfde ontwikkeling: volgens analisten ligt de investering in de sector op het laagste niveau in ongeveer vijf jaar.
Goedkope financiering valt weg
De belangrijkste financiële druk komt van het einde van een programma met voordelige leningen voor de bouw van hotels. Tegelijkertijd blijven commerciële kredieten duur. Het restrictieve beleid van de Russische centrale bank is bedoeld om de hoge inflatie af te remmen, maar verhoogt voor bedrijven wel de kosten van nieuwe leningen.
Dat raakt hotelprojecten extra hard. De rente moet al tijdens de bouw worden betaald, terwijl inkomsten pas na de opening binnenkomen. Bovendien lopen de bouwkosten verder op. De opbrengst van een hotel hangt vervolgens af van het toeristische seizoen, de reisbereidheid van consumenten en de bereikbaarheid van de bestemming. Daardoor is het moeilijker geworden om vooraf te berekenen wanneer een project zichzelf terugverdient.
De terughoudendheid is ook zichtbaar bij nieuwe bedrijven. In de eerste drie kwartalen van 2026 werden in Rusland 4.200 bedrijven en eenmanszaken geregistreerd die zich op hotelactiviteiten richten. Dat waren er 17,8 procent minder dan een jaar eerder. In dezelfde periode werden 3.400 ondernemingen opgeheven, ongeveer evenveel als in de vergelijkbare periode van 2025.
Registraties en opheffingen laten niet op zichzelf zien hoeveel hotels werkelijk zijn gebouwd of waarom een bedrijf is beëindigd. Ze wijzen wel op een markt die minder nieuwe ondernemers aantrekt, terwijl bestaande bedrijven voorzichtiger worden met uitbreiding.
Minder boekingen, minder ruimte voor hogere tarieven
Ook de inkomstenkant verslechtert. Volgens gegevens van Travelline daalde het totale aantal hotelboekingen in Rusland tussen januari en september met 5,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Consumenten proberen hun reiskosten te beperken. Daarnaast concurreren buitenlandse bestemmingen sterker om toeristen, veroorzaken herhaalde sluitingen van luchthavens extra onzekerheid en besloten veel buitenlandse bezoekers dit jaar niet naar Rusland te reizen.
Hotels kunnen de lagere bezetting daardoor moeilijk compenseren met hogere prijzen. Een tariefverhoging zou de kosten voor personeel, energie, onderhoud en schuldendienst slechts gedeeltelijk opvangen en kan bovendien nieuwe klanten afschrikken. De sector krijgt zo te maken met een combinatie van minder verkochte kamers en beperkte mogelijkheden om de prijs per kamer te verhogen.
De cijfers uit Moskou maken die druk concreet. De gemiddelde bezettingsgraad van kwalitatief goede hotels bedroeg daar in de eerste negen maanden 71 procent, twee procentpunt minder dan een jaar eerder. In het luxesegment daalde de bezetting met 10 procent tot 42 procent. Hotels in het goedkopere segment verloren vier procentpunt en kwamen uit op 65 procent.
Ook de gemiddelde prijs van een verkochte hotelkamer daalde. In Moskou lag die in de eerste negen maanden op 10.900 roebel, 6,8 procent lager dan een jaar eerder. Vooral voor hotels met hoge vaste kosten is dat problematisch: zij moeten hun gebouwen en personeel blijven financieren, ook wanneer minder kamers worden verkocht.
Appartementen winnen terrein
Traditionele hotels verliezen bovendien terrein aan appartementen en andere vormen van kort verblijf. In het zomerseizoen van 2026 was 30 procent van de boekingen voor rekening van het appartementensegment. Dat aandeel lag zeven procentpunt hoger dan een jaar eerder. Het aanbod van zulke accommodaties groeide in dezelfde periode met 33 procent.
Voor reizigers zijn appartementen vaak goedkoper en flexibeler. Hotels dragen daarentegen structurele kosten voor personeel, voorzieningen, onderhoud en administratieve verplichtingen. Die kosten zijn moeilijk snel terug te brengen wanneer de vraag afneemt. Het verschil weegt vooral zwaar in het budgetsegment, waar klanten gemakkelijker voor een goedkoper alternatief kunnen kiezen.
De groei van kortetermijnverhuur beperkt daardoor de ruimte om hotelprijzen aan de inflatie aan te passen. De cijfers bewijzen niet dat appartementen de enige oorzaak zijn van de daling van het aantal hotelboekingen. Lagere koopkracht, problemen met reizen en concurrentie van buitenlandse bestemmingen spelen eveneens een rol. Samen maken deze factoren het voor hotels wel moeilijker om hun winstmarges te beschermen.
Minder nieuwe kamers op komst
De terugval in investeringen is inmiddels zichtbaar in het aantal nieuwe kamers. In de eerste negen maanden van 2026 kwamen 2.100 kamers in kwalitatief goede hotels op de markt, 57 procent minder dan in dezelfde periode van 2025. Voor het hele jaar wordt een toevoeging van 4.500 kamers verwacht, 38 procent minder dan een jaar eerder.
Een kleiner nieuw aanbod kan bestaande hotels op termijn tegen minder concurrentie beschermen. Op korte termijn laat de daling vooral zien dat projecten worden uitgesteld of opnieuw worden doorgerekend. Wanneer financiering duur blijft, de bouwkosten oplopen en de toeristische vraag moeilijk te voorspellen is, wordt het voor ontwikkelaars steeds lastiger om een aanvaardbare terugverdientijd te garanderen.
De Russische hotelmarkt wordt daarmee tegelijk aan twee kanten afgekneld. De kosten van een nieuw hotel ontstaan nu, terwijl de opbrengsten afhangen van toekomstige reisseizoenen. Zolang de boekingen achterblijven en reizigers goedkope alternatieven hebben, zal de vraag niet alleen zijn of investeerders willen bouwen, maar vooral of zij de risico’s van jarenlange dure financiering nog kunnen dragen.
