Oplopende hypotheekrentes en toenemend woningaanbod in Nederland
Door de stijgende hypotheekrentes groeit het risico op prijsdalingen in bepaalde regio’s. ING Research voorspelt desondanks een bescheiden stijging van de huizenprijzen tot eind volgend jaar, meldt Nieuws Impuls.
Het aantal bestaande woningen dat te koop staat is verder toegenomen. In de afgelopen vijf jaar is het aanbod bij NVM-makelaars meer dan verdubbeld, van 18.000 naar 37.000 beschikbare woningen. Ondanks de recordaantallen woningverkopen komt er momenteel meer aanbod op de markt dan dat er verkopen plaatsvinden.
Oorzaken verschillen per regio
Het woningaanbod varieert door heel Nederland, met verschillende oorzaken afhankelijk van de regio. In stedelijke gebieden is de toename van woningen vooral het gevolg van de verkoop van huurwoningen door beleggers, waarvan naar schatting vorig jaar 40.000 werden verkocht. Dit vertegenwoordigt ongeveer één op de zes van alle bestaande woningverkopen in Nederland, terwijl dit in de vier grootste steden zelfs één op de drie was.
In landelijke gebieden en aan de randen van Nederland komt het extra aanbod vooral van ouderen die hun woningen verkopen. In het tweede kwartaal van dit jaar verkochten 65-plussers meer dan 30% van alle woningen die door eigenaar-bewoners werden verkocht, vergeleken met 26% in 2020. Dit toont aan dat vergrijzing steeds sterker invloed heeft op de woningmarkt.
Daarnaast worden ook vakantiewoningen steeds vaker te koop aangeboden, hoewel dit vooral lokaal merkbaar is. Vorig jaar werd een record van ongeveer 2.700 vakantiewoningen te koop gezet, het hoogste aantal in 15 jaar.
Twee keer eerder liep het woningaanbod deze eeuw op
De stijging van het aantal te koop staande woningen is opmerkelijk, aangezien dit sinds het begin van deze eeuw slechts twee keer eerder is voorgekomen. Huizenprijzen daalden in het verleden echter pas als de vraag naar woningen ook terugliep.
Tussen 2000 en 2005 steeg het woningaanbod ook, hoewel de vraag relatief sterk bleef door een afkoelende economie en de vrijere leennormen. De tweede periode waarin het aanbod steeg was van 2008 tot 2013, na de financiële crisis. Hier zorgden de recessie, oplopende werkloosheid en strengere leennormen voor een sterke afname in de vraag naar koopwoningen en een daling van de huizenprijzen met ongeveer 20% in die vijf jaar.
Vooralsnog geen dalende huizenprijzen
ING verwacht op korte termijn geen daling van de huizenprijzen, aangezien de verhoging van het aanbod nog niet voldoende is om de druk op de woningmarkt te verminderen. Brede prijsdalingen zullen pas optreden wanneer de vraag aanzienlijk afneemt. Tot nu toe is het aanbod historisch gezien nog steeds laag, wat betekent dat kopers nog steeds relatief weinig keuze hebben. De woningen die op de markt komen, worden vaak snel verkocht, met een gemiddelde verkooptijd van ongeveer 28 dagen.
Hogere hypotheekrentes remmen de vraag
De stijgende hypotheekrentes hebben echter een remmend effect op de vraag. De gemiddelde hypotheekrente voor een annuïteitenhypotheek met NHG en een rentevaste periode van 10 jaar is momenteel 4,4%, wat aanzienlijk hoger is dan de 3,6% van vorig jaar. Deze hogere rentes verminderen de betaalbaarheid en drukken de maximale leencapaciteit. Vergeleken met vorig jaar hebben kopers nu ongeveer 6% hogere netto maandlasten bij hetzelfde hypotheekbedrag.
Hierdoor wordt de woningmarkt kwetsbaarder voor verdere vraaguitval. Ondanks het verwachting van stijgende huizenprijzen, neemt het risico op lokale prijsdalingen wel toe.
Loongroei, vermogen en startersleningen ondersteunen de vraag
ING ziet echter verschillende factoren die de vraag blijven ondersteunen.
De loonstijging van ongeveer 4,3% op jaarbasis in het afgelopen kwartaal biedt een tegenwicht tegen de gestegen rentes. Tevens brengen starters vaker eigen geld in en maken ze meer gebruik van startersleningen, waardoor woningzoekers over meer financiële ruimte beschikken om een woning te kopen.
In het basisscenario verwacht ING dat de landelijke gemiddelde huizenprijzen tot eind volgend jaar blijven stijgen, zij het zeer bescheiden. Eind dit jaar zullen de huizenprijzen naar verwachting zo’n 2,5% hoger zijn dan eind vorig jaar, met een verwachte stijging van slechts 1% in 2026 (december ten opzichte van december).
